Locação não residencial: título executivo extrajudicial

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. INOVAÇÃO RECURSAL. PRORROGAÇÃO CONTRATUAL. MORA EX RE. FIADOR. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento a recurso especial, em demanda incidental de embargos à execução fundada em contrato de locação não residencial, na qual se alegou inexistência de título executivo por ausência de contrato escrito desde 2014, quitação do aluguel de julho/2019 no valor de R$ 30.000,00, encerramento da obrigação por força maior durante a pandemia com entrega das chaves em 24/3/2020, ilegitimidade do fiador por falta de anuência para prorrogação da fiança e cobrança indevida de encargos como IPTU/TLP e multas, com pedidos de extinção da execução, reconhecimento de quitação e/ou redução do subsídio ao período efetivo de ocupação, gratuidade de justiça e declaração de litigância de má-fé do exequente.

2. As decisões anteriores. O Tribunal local conheceu parcialmente da apelação dos embargantes por inovação recursal (art. 1.013 do CPC), manteve a higidez do título e a exigibilidade dos aluguéis e IPTU/TLP até 15/5/2020, e deu provimento ao recurso adesivo do embargado para afastar o desconto de pontualidade, aplicar encargos contratuais sobre o valor integral do aluguel de julho/2019 com multa de 10% e juros de 1%, deduzindo o pagamento de 30.000,00 e fixando saldo, além de fixar honorários sucumbenciais em 10% (art. 85, § 2º, do CPC).

3. Há quatro questões em discussão: (I) saber se houve violação ao art. 1.013, § 1º, do CPC, diante da alegação de que o "excesso à execução", reputado como inovação recursal pelo acórdão recorrido, teria sido apreciado na sentença; (II) saber se a prorrogação tácita do contrato de locação não residencial compromete a forma escrita exigida para o título executivo extrajudicial (art. 784, III e VIII, do CPC); (III) saber se, nas obrigações locatícias, há necessidade de interpelação para constituição em mora (arts. 393, 394 e 478 do Código Civil) ou se a mora é ex re, em razão de vencimento contratual; (IV) saber se a manutenção da fiança na prorrogação contratual demanda anuência expressa do fiador (art. 835 do Código Civil), inclusive quanto a reajuste comunicado por notificação, bem como se é devido o reexame de cláusulas contratuais na via especial.

4. A parte agravante não impugnou especificamente os fundamentos centrais da decisão monocrática, especialmente a ausência de prequestionamento do "excesso à execução" na inicial dos embargos, incidindo, por analogia, as Súmulas 283 e 284 do STF, o que obsta o conhecimento da irresignação.

5. A prorrogação do contrato de locação opera o prolongamento dos efeitos do título executivo extrajudicial originalmente celebrado, sem alteração da forma escrita exigida pelo art. 784, III e VIII, do CPC, mantendo-se a exigibilidade dos aluguéis e encargos nos termos inicialmente pactuados.

6. Nas obrigações locatícias com vencimento definido, a mora é ex re, dispensada a interpelação, por haver data de vencimento prevista no contrato, inclusive durante a prorrogação da locação.

7. A manutenção da fiança até a efetiva devolução do imóvel é admitida, não havendo necessidade de anuência expressa do fiador quando a prorrogação não altera o objeto afiançado, sendo vedado, na via especial, o reexame de cláusulas contratuais (Súmula 5 do STJ).

8. Insubsistente a alegação de violação às normas dos arts. 393, 394, 478 e 835 do Código Civil, à luz da jurisprudência específica da locação não residencial e das regras da lei do inquilinato aplicadas pelo acórdão de origem, que preservou a exigibilidade dos aluguéis e encargos até o termo de entrega das chaves.

9. Agravo interno conhecido e desprovido.