Promessa de compra e venda de imóvel: patrimônio de afetação

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE 50%. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno interposto contra decisão que fixou o percentual de retenção em 25% dos valores pagos pela adquirente de imóvel, em contrato de promessa de compra e venda submetido ao regime de patrimônio de afetação.

2. A parte agravante sustenta que o contrato, firmado após a vigência da Lei n. 13.786/2018, prevê expressamente a retenção de 50% dos valores pagos, conforme o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, e que tal cláusula é válida e compatível com o regime jurídico aplicável.

3. Nas contrarrazões, a parte agravada defende que o percentual de retenção deve ser limitado a 25%, conforme a Súmula n. 543 do STJ e precedentes jurisprudenciais, e requer a aplicação de multa por litigância de má-fé.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há duas questões em discussão: (i) a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao regime de patrimônio de afetação e celebrados sob a vigência da Lei n. 13.786/2018; e (ii) a aplicação de multa por litigância de má-fé, nos termos do art. 1.021, § 4º, do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada, em conformidade com o art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964.

6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o percentual de retenção de até 50% não se caracteriza como abusivo, sendo compatível com o regime jurídico aplicável e com a função de proteção ao incorporador diante do risco do negócio.

7. No caso concreto, o contrato foi firmado após a vigência da Lei n. 13.786/2018, com expressa previsão do percentual de retenção de 50%, e o imóvel está submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme registrado em cartório.

8. Quanto à aplicação de multa por litigância de má-fé, não está configurada a manifesta inadmissibilidade do agravo interno, razão pela qual é incabível a aplicação da penalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Resultado do Julgamento: Agravo interno provido para declarar que o percentual de retenção seja de 50% dos valores efetivamente pagos pelo comprador, conforme pactuado em contrato.

Tese de julgamento: "1. A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada.

2. O percentual de retenção de até 50% não se caracteriza como abusivo, sendo compatível com o regime jurídico aplicável e com a função de proteção ao incorporador diante do risco do negócio".

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, art. 67-A, § 5º; Lei n. 13.786/2018; CPC, art. 1.021, § 4º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2.110.077/SP, Relator Ministro Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29.4.2024; STJ, AgInt no AREsp 2.733.052/RJ, Relator Min. Carlos Cini Marchionatti, Terceira Turma, julgado em 17.2.2025; STJ, AgInt no REsp 2.055.691/SP, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5. 6.2023.