Imóvel rural: adimplemento substancial

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL RURAL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE.

I. Caso em exame

1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia que julgou improcedente ação de adjudicação compulsória de imóvel rural, sob o fundamento de ausência de quitação integral do preço.

2. A ação foi proposta com o objetivo de adjudicar compulsoriamente 50% da Fazenda Canaã II, localizada em Ariquemes/RO, alegando-se quitação integral do contrato de compra e venda, apesar de divergência sobre o valor da arroba do boi gordo.

3. A sentença de primeiro grau julgou procedente o pedido, mas o Tribunal de Justiça reformou a decisão, entendendo pela impossibilidade de adjudicação sem quitação integral do preço.

II. Questão em discussão

4. A questão em discussão consiste em saber se é possível aplicar a teoria do adimplemento substancial em ação de adjudicação compulsória de imóvel, considerando a existência de saldo devedor.

III. Razões de decidir

5. A teoria do adimplemento substancial, embora baseada na boa-fé objetiva, não se aplica à adjudicação compulsória, que exige a quitação integral do preço.

6. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a adjudicação compulsória requer a quitação integral do valor avençado, sendo inviável a pretensão sem este requisito, mesmo que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso especial improvido.

Tese de julgamento: "1. A adjudicação compulsória de imóvel exige a quitação integral do preço, sendo inaplicável a teoria do adimplemento substancial. 2. A quitação integral é requisito imprescindível para a adjudicação compulsória, independentemente da via eleita pelo promitente comprador".

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 1.417 e 1.418; Lei n. 6.015/1973, art. 216-B. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 1.907.401/SP, Rel. Min. Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 22/8/2022; STJ, REsp n. 2.207.433/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 9/6/2025.