Promessa de compra e venda de imóvel: patrimônio de afetação

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. EXTINÇÃO PRESUMIDA. IMPOSSIBILIDADE. ART. 31-E DA LEI 4.591/1964. REQUISITOS CUMULATIVOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA QUITAÇÃO PERANTE A INSTITUIÇÃO FINANCIADORA. SUBSISTÊNCIA DO REGIME ESPECIAL. CONTRATO FIRMADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL DE 50% EXPRESSAMENTE PACTUADA. ART. 67-A, § 5º, DA LEI DE INCORPORAÇÕES. VALIDADE. INAPLICABILIDADE DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. ABUSIVIDADE CONCRETA. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Não há falar em inadmissibilidade do recurso especial quando a controvérsia envolve interpretação jurídica do art. 31-E da Lei 4.591/1964, à luz de fatos expressamente reconhecidos pelo Tribunal de origem, sem necessidade de reexame probatório ou de interpretação de cláusulas contratuais, afastando-se, portanto, a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ.

2. A extinção do patrimônio de afetação exige o preenchimento cumulativo dos requisitos previstos no art. 31-E da Lei de Incorporações, dentre eles a demonstração da quitação integral das obrigações perante a instituição financiadora, sendo inviável presumir sua ocorrência apenas em razão da conclusão da obra e da instalação do condomínio.

3. Reconhecida a subsistência do regime de patrimônio de afetação e tratando-se de contrato celebrado sob a égide da Lei 13.786/2018, é válida a cláusula penal que prevê a retenção de 50% dos valores pagos pelo adquirente desistente, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964, conforme reiterada jurisprudência das Turmas de Direito Privado desta Corte.

4. A alegação de abusividade da penalidade em razão das circunstâncias específicas do caso concreto (valores pagos, eventuais vantagens econômicas da incorporadora, possibilidade de revenda, comissões, entre outros) demanda reexame do conjunto fático-probatório, providência vedada pela Súmula 7 do STJ.

5. Agravo interno desprovido.