Compra e venda de imóvel: resolução contratual por inadimplemento do vendedor

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS COM CORREÇÃO E JUROS. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que não admitiu recurso especial, em ação de resolução de contrato de compra e venda de imóvel cumulada com reintegração de posse e indenização, na qual se reconheceu o inadimplemento do vendedor e a restituição do preço pago.

2. A questão recursal consiste em examinar se (i) a definição da culpa contratual poderia ser apreciada fora do pedido reconvencional, como matéria de defesa; e (ii) o inadimplemento do vendedor, por entrega do imóvel com débitos de IPTU, impede a exigência da contraprestação.

3. A definição da responsabilidade pelo descumprimento contratual pode ser apreciada no contexto da causa de pedir e da contestação, prescindindo de reconvenção quando os fatos são incontroversos e a consequência jurídica é inerente ao pedido de resolução do contrato.

4. Comprovado que o imóvel foi entregue com débitos de IPTU preexistentes, aplica-se a exceptio non adimpleti contractus: o inadimplente não pode exigir o cumprimento da contraprestação. A resolução contratual por inadimplemento do vendedor impõe a restituição integral ao comprador, com correção desde cada desembolso e juros moratórios.

5. A pretensão recursal demanda reexame de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório, o que é inviável em recurso especial. Incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ.

6. Agravo conhecido; recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido.