Locação comercial: indenização pelo fundo de comércio (lei 8.245/1991, arts. 51, § 5º C/C 52, § 3º)

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO PELO FUNDO DE COMÉRCIO (LEI 8.245/1991, ARTS. 51, § 5º C/C 52, § 3º). PRÉVIO AJUIZAMENTO DE AÇÃO RENOVATÓRIA. REQUISITO INAFASTÁVEL. CONTRANOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DE RETOMADA PARA USO PRÓPRIO. INEXISTÊNCIA DE DISTINGUISHING. DECADÊNCIA OPERADA. PRORROGAÇÃO TÁCITA POR PRAZO INDETERMINADO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. O direito à indenização pelo fundo de comércio (Lei 8.245/1991, art. 51, § 5º, c/c 52, § 3º) está intrinsecamente vinculado ao exercício tempestivo da pretensão renovatória compulsória. Precedentes.

2. A alegação de indução a erro por contranotificação extrajudicial de uso próprio não configura distinguishing: a oposição fundada no uso próprio constitui típica matéria de defesa em ação renovatória (Lei 8.245/1991, art. 72, IV), não eximindo o locatário do ajuizamento da ação no prazo decadencial.

3. O paradigma invocado (REsp 1.216.537/MT) julgou precisamente hipótese de comunicação extrajudicial prévia de retomada seguida de ausência de pleito renovatório judicial, coincidindo com o quadro dos autos quanto ao fato determinante.

4. O princípio da boa-fé objetiva ou a conduta cooperativa do locatário não possui aptidão jurídica para suspender, interromper ou afastar prazo decadencial, de ordem pública (Código Civil, art. 207 e art. 51, § 5º, da Lei 8.245/1991).

5. A permanência do locatário no imóvel após o término do prazo contratual sem o ajuizamento da ação renovatória opera a prorrogação tácita por prazo indeterminado (Lei 8.245/1991, art. 56, parágrafo único), modalidade contratual que afasta o direito à renovação compulsória e, reflexamente, a pretensão indenizatória. Precedentes.

6. Agravo interno desprovido.