Condomínio edilício: obras em área comum

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA CUMULADA COM DEMOLITÓRIA. OBRAS EM ÁREA COMUM. QUÓRUM LEGAL INOBSERVADO. ATO NULO. EFEITOS. EXCEPCIONALIDADE. PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE, PROPORCIONALIDADE E SEGURANÇA JURÍDICA. CONSOLIDAÇÃO DA SITUAÇÃO FÁTICA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. SÚMULA 7/STJ. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO.

1. A questão em discussão consiste em saber se a ausência de quórum qualificado para a realização de obras úteis em áreas comuns de condomínio edilício impõe, necessariamente, a demolição das construções, mesmo diante da consolidação das obras no tempo, ausência de risco estrutural e inexistência de prejuízo grave comprovado.

2. Embora a regra geral determine que o ato nulo não produz efeitos (quod nullum est nullum producit effectum), impondo-se o retorno ao status quo ante (art. 169 do CC), a jurisprudência e a doutrina admitem, em situações excepcionais, a preservação de efeitos de atos nulos e a consolidação de situações fáticas, em atenção aos princípios da segurança jurídica, da boa-fé objetiva e da razoabilidade. Precedentes.

3. No caso, o Tribunal de origem consignou que as obras estão consolidadas no tempo, trouxeram valorização ao imóvel e utilidade à coletividade, sem acarretar risco à segurança ou prejuízo grave/incômodo extremo à unidade da recorrente, de modo que não se justifica a medida extrema de demolição.

4. A conversão do pedido de demolição em perdas e danos é admitida pela jurisprudência desta Corte Superior, especialmente em casos de obras consolidadas no tempo ou quando inviável o cumprimento da obrigação de fazer. Precedentes.

5. A revisão das premissas fáticas estabelecidas pelo Tribunal de origem, como a utilidade das obras, a valorização do imóvel e a ausência de prejuízo ou incômodo grave à recorrente, é vedada pela Súmula 7/STJ.

6. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.