Alienação fiduciária de bem imóvel: consolidação da propriedade

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. CARACTERIZAÇÃO DA MORA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA. DESCABIMENTO.

1. Cuida-se, na origem, de ação anulatória de procedimento de leilão extrajudicial de imóvel, com pleito de revisão de cláusula contratual e descaracterização da mora. A sentença julgou procedentes os pedidos. O Tribunal de origem deu parcial provimento à apelação da instituição credora para reconhecer a mora da devedora e a validade da consolidação da propriedade. O recurso especial dos devedores não foi admitido, ensejando o presente agravo.

2. As questões em debate no recurso especial consistem em saber se: a) a ausência de intimação pessoal do companheiro da fiduciante, cuja união estável não foi formalizada no contrato de compra e venda, acarreta a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade, e se o julgamento antecipado que impediu a prova do conhecimento fático da união pela credora configurou cerceamento de defesa; e b) o reconhecimento judicial da ilegalidade da cobrança do Custo Unitário Básico (CUB) como índice de correção monetária é suficiente, por si só, para descaracterizar a mora da devedora, independentemente do depósito da parte incontroversa do débito.

3. A análise da tese de que a credora fiduciária tinha conhecimento da união estável da adquirente, a despeito da declaração em contrário nos instrumentos negociais, e, consequentemente, a avaliação do alegado cerceamento de defesa, exigiria o reexame do acervo fático-probatório, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula n. 7 do STJ.

4. A simples alegação de cobrança de encargos abusivos, ainda que reconhecida judicialmente, não é suficiente, por si só, para elidir a mora do devedor. É necessário que o devedor, para demonstrar sua boa-fé e a intenção de cumprir a obrigação naquilo que entende devido, realize o depósito da parte incontroversa do débito ou preste caução, o que não ocorreu na espécie, segundo o quadro fático delineado pela instância ordinária. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento.