Cumprimento de sentença: despesas condominiais

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONSTRIÇÃO E ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL. NATUREZA PROPTER REM. COISA JULGADA. SÚMULA 7/STJ.

I. CASO EM EXAME

1. O recurso. Agravo interno contra decisão monocrática que não conheceu de recurso especial interposto em agravo de instrumento oriundo de cumprimento de sentença de ação de cobrança de despesas condominiais, em que houve penhora e arrematação do imóvel gerador do débito, com insurgência da proprietária registral quanto à validade dos atos expropriatórios.

2. Fatos e decisões anteriores. Execução dirigida contra promitentes compradores; o próprio imóvel foi penhorado e arrematado. Tribunal de origem manteve os atos executivos, reconhecendo a natureza propter rem da obrigação, a existência de coisa julgada formada em embargos de terceiro e a inexistência de preço vil; decisão monocrática no Superior Tribunal de Justiça manteve o acórdão e não conheceu do recurso especial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Há sete questões em discussão: (i) saber se a natureza propter rem das despesas condominiais autoriza a constrição e alienação do imóvel, mesmo sem a intimação do proprietário registral que não integrou a fase de conhecimento; (ii) saber se os arts. 841, 843 e 889 do CPC impõem a nulidade dos atos de penhora e arrematação; (iii) saber se a ordem preferencial do art. 835 do CPC e o princípio da menor onerosidade do art. 805 do CPC impedem a constrição do próprio imóvel gerador do débito; (iv) saber se houve preço vil, à luz do art. 891, parágrafo único, do CPC; (v) saber se a coisa julgada proveniente dos embargos de terceiro obsta nova discussão sobre a sujeição do imóvel aos atos executivos; (vi) saber se as teses da agravante demandam revolvimento de fatos e provas, atraindo a Súmula 7/STJ; e (vii) saber se é cabível multa do art. 1.021, § 4º, do CPC e a atribuição de efeito suspensivo ao agravo interno.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A obrigação condominial tem natureza propter rem, de modo que o próprio imóvel constitui garantia do débito, sendo legítima sua constrição e alienação em cumprimento de sentença, ainda que o proprietário registral não tenha integrado a fase de conhecimento.

5. Os arts. 841, 843 e 889 do CPC, nas circunstâncias reconhecidas pelas instâncias ordinárias, não infirmam a validade dos atos executivos; o art. 843 disciplina hipótese específica de copropriedade de bem indivisível, não aplicável ao caso, e não foi demonstrada ilegalidade pela simples invocação desses dispositivos.

6. Subsiste fundamento autônomo de coisa julgada, que impede a rediscussão de nulidades e da sujeição do imóvel à execução já apreciadas em embargos de terceiro; distinções pretendidas quanto ao alcance objetivo da coisa julgada demandariam exame do conteúdo da ação anterior, vedado em recurso especial.

7. A ordem do art. 835 do CPC é preferencial, e não absoluta, sendo compatível a constrição do próprio bem que gerou o débito condominial; alegações de existência de outros bens e de insuficiência de diligências exigem revolvimento fático-probatório, obstado pela Súmula 7/STJ.

8. Não caracterizado preço vil: a arrematação por percentual superior ao parâmetro supletivo do art. 891, parágrafo único, do CPC afasta a invalidade; a tese de valorização por reformas/benfeitorias posteriores pressupõe reexame de provas, incompatível com o recurso especial (Súmula 7/STJ).

9. Inviável reconhecer a nulidade da arrematação com base no art. 903, § 1º, I, do CPC sem o prévio acolhimento das alegadas nulidades e do preço vil, o que esbarra nos fundamentos autônomos já apontados e no óbice ao revolvimento probatório.

10. O julgamento do agravo interno prejudica o pedido de efeito suspensivo.

11. A multa do art. 1.021, § 4º, do CPC não incide automaticamente em razão do desprovimento do agravo interno.

IV. DISPOSITIVO Agravo interno improvido.