Contrato de promessa de compra e venda de imóvel

I. RECURSO ESPECIAL DE ADRIANO AUGUSTO PREHS E PATRICIA CONTER LARA PREHS (VENDEDORES). AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. PERDA INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. MANIFESTA EXCESSIVIDADE. REVISÃO JUDICIAL. ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL. NORMA DE ORDEM PÚBLICA. PODER-DEVER DO MAGISTRADO. IRRELEVÂNCIA DA CONDIÇÃO PROFISSIONAL DO DEVEDOR (ADVOGADO E REDATOR DA CLÁUSULA). MANUTENÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

I. 1. O art. 413 do Código Civil atribui ao magistrado o dever - e não mera faculdade - de reduzir equitativamente a cláusula penal quando verificada a sua excessividade ou o cumprimento parcial da obrigação, por se tratar de norma de ordem pública destinada a coibir abusos e restabelecer o equilíbrio contratual.

I. 2. A estipulação de cláusula penal compensatória com previsão de perda integral das parcelas pagas em contrato de promessa de compra e venda de imóvel revela-se manifestamente excessiva quando, com a resolução, o promitente vendedor retoma a posse do bem e pode livremente renegociá-lo no mercado, acarretando enriquecimento sem causa.

I. 3. A condição profissional do promitente comprador inadimplente, ainda que advogado e redator do contrato, não tem o condão de legitimar cláusula abusiva, sendo a aferição da excessividade objetiva e vinculada à natureza e finalidade do negócio.

I. 4. O Tribunal de origem, ao limitar a retenção em 25% dos valores pagos, decidiu em conformidade com a jurisprudência pacífica do STJ, que admite a flutuação entre 10% e 25% como parâmetro razoável para indenizar o promitente vendedor em casos de rescisão por culpa do comprador.

I. 5. A revisão do percentual fixado demandaria reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência inviável em recurso especial (Súmula 7/STJ). Ademais, o acórdão recorrido encontra-se em consonância com a orientação consolidada nesta Corte, atraindo a incidência da Súmula 83/STJ.

I. 6. Não configurado o dissídio jurisprudencial, por ausência de cotejo analítico e similitude fática entre os julgados paradigmas e o caso em exame (arts. 541, parágrafo único, do CPC e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ), incidindo, ademais, a Súmula 284/STF.

I. 7. Recurso especial não conhecido.

II. RECURSO ESPECIAL DE WILLIAN BIGASKI STOLLE E ELIZA MARIA GRIEBELER LEICHTWEIS (COMPRADORES). AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO APLICAÇÃO. ANÁLISE DE CRITÉRIOS QUANTITATIVOS E QUALITATIVOS. SALDO DEVEDOR EXPRESSIVO (25% DO VALOR TOTAL). CONDUTA DO DEVEDOR CONTRÁRIA À BOA-FÉ OBJETIVA (CRIAÇÃO DE EMBARAÇOS À REINTEGRAÇÃO DE POSSE). PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. PREJUÍZOS E TRANSTORNOS EXTRAORDINÁRIOS AO VENDEDOR. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

II. 1. A teoria do adimplemento substancial, fundada na boa-fé objetiva, na função social do contrato e na conservação dos negócios jurídicos, não se resume a critério meramente matemático, devendo a aferição da "substancialidade" considerar fatores quantitativos e qualitativos (conduta das partes, grau de satisfação do interesse do credor, equilíbrio sinalagmático, entre outros).

II. 2. Na espécie, embora quitados 75% do preço, o saldo devedor remanescente - R$ 102.698,78 - revela expressão econômica incompatível com a pecha de valor ínfimo, de modo que a preservação do contrato imporia ônus desproporcional ao credor.

II. 3. O aspecto qualitativo também obsta a aplicação da teoria, porque os compradores, mesmo notificados, permaneceram inadimplentes e transferiram a posse do imóvel a terceiros, criando obstáculos concretos à recomposição do status quo ante e evidenciando quebra do dever de lealdade contratual.

II. 4. A jurisprudência do STJ prestigia a análise casuística e afasta o adimplemento substancial quando ausentes a boa-fé e o cumprimento expressivo do contrato, sendo indevida, na via especial, a revisão das premissas fático-probatórias fixadas pelo Tribunal de origem.

II. 5. Inviável o conhecimento do especial pela alínea "c" quando os acórdãos paradigmas não guardam similitude fático-jurídica com o caso concreto, notadamente quanto ao comportamento das partes e às consequências do inadimplemento (Súmula 284/STF).

II. 6. Mantida a resolução contratual por culpa do promitente comprador, é lícita a retenção, a título de cláusula penal compensatória, de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, nos termos do art. 413 do CC e da jurisprudência desta Corte. No caso, as peculiaridades - inclusive os transtornos extraordinários decorrentes da ocupação por terceiros - legitimam a fixação no patamar de 25%. II.7 Pretensão de reduzir a retenção para 10% que demandaria reexame do conjunto fático-probatório, providência vedada em recurso especial (Súmula 7/STJ), além de o acórdão recorrido estar em consonância com a orientação do STJ (Súmula 83/STJ).

II. 8. Recurso especial não conhecido.