Incorporação imobiliária: comercialização de unidades antes do registro

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMERCIALIZAÇÃO DE UNIDADES ANTES DO REGISTRO. MULTA DO ART. 35, § 5º, DA LEI Nº 4.591/1964. NATUREZA OBJETIVA. DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DE PREJUÍZO.

I. Caso em exame

1. Agravo interno contra decisão monocrática que deu provimento a recurso especial de adquirentes para condenar a incorporadora ao pagamento da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, em razão da comercialização de unidades autônomas antes do registro da incorporação imobiliária, com base no descumprimento do dever legal de prévio arquivamento dos documentos referidos no art. 32 da mesma lei, independentemente de comprovação de prejuízo.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se a incidência da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, em caso de comercialização de imóveis antes do registro da incorporação imobiliária, exige a demonstração de prejuízo aos adquirentes.

III. Razões de decidir

3. O órgão julgador afirma que a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 possui natureza objetiva e sancionatória, incidindo automaticamente quando há comercialização de unidades autônomas sem o prévio registro da incorporação imobiliária, de modo que a demonstração de prejuízo aos adquirentes ou de má-fé do incorporador não constitui requisito para sua aplicação.

4. Constatado pelas instâncias ordinárias que a incorporadora promoveu a venda das unidades sem o prévio arquivamento dos documentos exigidos pelo art. 32 da Lei de Incorporações Imobiliárias, reconhece-se o descumprimento do dever legal, o que, por si só, enseja a incidência da multa legal em favor dos adquirentes.

5. A orientação do Tribunal de origem, que condicionou a aplicação da multa à comprovação de prejuízo aos adquirentes, é incompatível com a legislação de regência e com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, de modo que se mantém a decisão monocrática que restabeleceu a penalidade legal.

6. Diante da manutenção do entendimento de que a multa é devida objetivamente, preserva-se a condenação da incorporadora ao pagamento de 50% sobre as quantias efetivamente recebidas, nos termos do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, observados os critérios de atualização e liquidação fixados em primeiro grau.

IV. Dispositivo e tese Agravo interno improvido.