Loteamento fechado (residencial ponta da sela): despesas de administração, manutenção e conservação de áreas comuns

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO FECHADO (RESIDENCIAL PONTA DA SELA). DESPESAS DE ADMINISTRAÇÃO, MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE ÁREAS COMUNS. CONTRATO-PADRÃO E CONVENÇÃO PUBLICIZADOS. REGISTROS EM CARTÓRIO. CESSÃO DA ADMINISTRAÇÃO À ASSOCIAÇÃO EM 1992. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE DOS TEMAS 492/STF E 882/STJ. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. SÚMULAS 5 E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL AFASTADO.

1. Inexiste violação dos arts. 489, § 1º, e 1.022 do CPC/2015 quando o Tribunal de origem enfrenta, de modo suficiente e coerente, as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, apreciando a natureza contratual da cobrança, a publicidade registral (contrato-padrão e convenção) e a cessão, em 1992, da administração/manutenção do loteamento à associação.

2. Pelas premissas do acórdão, a cobrança não decorre de "taxa associativa", mas de obrigação contratual expressa, prevista no contrato-padrão do loteamento e na convenção publicizados em cartório, o que vincula adquirentes e sucessores pela inerente publicidade registral. Inaplicáveis, portanto, o Tema 492/STF (contribuições meramente associativas impostas a não filiados) e o Tema 882/STJ, restrito a hipóteses sem anuência contratual.

3. A pretensão recursal demanda reinterpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do acervo fático-probatório (publicidade registral, extensão/fruição dos serviços, histórico de pagamentos e ciência do adquirente), providências vedadas em recurso especial, a teor das Súmulas 5 e 7/STJ. O mesmo óbice impede o conhecimento pela alínea "c", afastando-se o alegado dissídio, ante a ausência de identidade fática e jurídica com os paradigmas. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, improvido.