Locação de imóvel urbano: simulação

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. ART. 27 DA LEI N. 8.245/91. SIMULAÇÃO. VALOR DECLARADO NA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA INFERIOR AO REALMENTE PAGO. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. PREÇO A SER CONSIDERADO PARA O EXERCÍCIO DA PREEMPÇÃO. VALOR CONSTANTE DO REGISTRO PÚBLICO. PRECEDENTES DO STJ.

1. Impugnado especificamente o fundamento da decisão de inadmissibilidade do recurso especial, afasta-se a incidência da Súmula n. 182/STJ, devendo o agravo interno ser provido para permitir o exame do mérito do apelo nobre.

2. Configura simulação, vício que acarreta a nulidade do negócio jurídico (art. 167, § 1º, II, do Código Civil), a declaração de preço na escritura pública de compra e venda de imóvel em quantia inferior ao efetivamente transacionado pelas partes.

3. Para fins de exercício do direito de preferência de que trata o art. 27 da Lei n. 8.245/1991, o preço a ser considerado pelo locatário preterido é aquele consignado na escritura pública de compra e venda. A parte que participa da simulação não pode invocar a própria torpeza para frustrar o direito alheio, devendo arcar com as consequências de seu ato.

4. A jurisprudência consolidada desta Corte Superior orienta que, em casos de simulação de preço em negócio jurídico de compra e venda de imóvel, o direito de preferência do locatário deve ser exercido com base no valor declarado no ato levado a registro, como forma de garantir a segurança jurídica, a boa-fé objetiva e a legítima expectativa gerada pela publicidade do ato.

5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial.