Contrato de compra e venda: ausência de construção da infraestrutura do loteamento

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE CONSTRUÇÃO DA INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO. INADIMPLEMENTO. RESOLUÇÃO DA AVENÇA. POSSIBILIDADE. PRÉVIO REGISTRO DO CONTRATO. IRRELEVANTE. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. RECURSO PROVIDO.

I. Hipótese em exame

1. Recurso especial interposto por consumidores contra acórdão estadual que reformou a sentença e julgou improcedente a pretensão de resolução contratual em razão do prévio registro do contrato de compra e venda de imóvel.

2. Recurso interposto em 3/6/2024 e concluso ao gabinete em 4/10/2024.

II. Questão em discussão

3. O propósito recursal consiste em decidir se o consumidor pode pleitear a resolução do contrato de compra e venda de imóvel em razão do descumprimento de demais cláusulas contratuais pelo vendedor mesmo após o registro da escritura pública de compra e venda de imóvel.

III. Razões de decidir

4. O art. 475 do Código Civil estabelece que "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos".

5. O descumprimento pelo fornecedor da obrigação de construir e disponibilizar as infraestruturas básicas do loteamento do imóvel vendido, estabelecida em contrato de compra e venda, caracteriza falha na prestação dos serviços (art. 18, § 1º, do CDC) e, consequentemente, o inadimplemento do contrato, circunstância que autoriza a resolução da avença a pedido do consumidor (art. 475 do CC).

6. O registro do contrato de compra e venda, embora transfira a propriedade do bem (art. 1.245 do CC), não exime automaticamente o devedor do cumprimento das demais obrigações pactuadas. A transferência da propriedade representa apenas parte do adimplemento; se as demais obrigações não forem cumpridas, o contrato permanece incompleto, caracterizando o inadimplemento. Nesta situação, surge para a parte lesada o direito de resolver o negócio jurídico, com a retorno das partes à situação que existia antes da celebração do contrato (status quo ante).

IV. Dispositivo

7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido para reformar o acórdão estadual e reestabelecer a sentença que condenou o fornecedor a ressarcir integralmente os valores pagos pelos consumidores (Súmula 543/STJ) e determinou a retificação do registro imobiliário no tocante à propriedade.