STJAREsp 2.628.191
Contrato de locação comercial: revisão de cláusulas abusivas
Relator(a): Raul Araújo
- Direito Civil
- Direito Imobiliário
- Contrato de locação comercial
- Revisão de cláusulas abusivas
- Rateio de despesas condominiais
- Restituição de valores
- Danos morais
Ementa
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. REVISÃO DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. RATEIO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DANOS MORAIS. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Na origem, a parte agravante ajuizou ação revisional de contrato cumulada com compensação de débitos, anulação de cláusulas abusivas e perdas e danos contra o agravado, alegando abusos em cobranças como 13º aluguel, fundo de promoção, luvas e taxas condominiais.
2. A sentença julgou improcedentes os pedidos iniciais, reconhecendo a legitimidade das cobranças e a regularidade do rateio das despesas condominiais, conforme assembleias condominiais realizadas.
3. O Tribunal de Justiça deu parcial provimento à apelação, declarando abusivas as cobranças do 13º aluguel e do fundo de promoção, determinando a restituição simples dos valores pagos, mas manteve a regularidade do rateio das despesas condominiais e rejeitou os pedidos de indenização por danos materiais e morais.
4. Na hipótese, o Tribunal de Justiça concluiu o rateio das despesas condominiais foi validado com base em deliberações assembleares e prova pericial, afastando a alegação de coisa julgada e aplicando a soberania das assembleias condominiais.
5. A restituição do 13º aluguel e do fundo de promoção foi determinada de forma simples, em razão de engano justificável, afastando a dobra legal prevista no art. 940 do Código Civil.
6. O Tribunal de Justiça afastou a condenação (i) por lucros cessantes, porquanto ausência de prova do que razoavelmente deixou de lucrar, sendo vedados lucros hipotéticos ou presumidos; (ii) por danos morais, ante a não comprovação de lesão à honra objetiva da pessoa jurídica; e (iii) à restituição de valores relacionados às "luvas", por inexistência de previsão contratual e falta de prova de pagamentos a esse título. A modificação de tais conclusões demandaria nova interpretação de cláusula contratual e o reexame de provas.
7. Agravo conhecido para negar provimento ao rec urso especial.
Decisão
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/11/2025 a 17/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.