Compromisso de compra e venda: atraso na entrega de imóvel

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA. CONSTRUTORA E INCORPORADORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. CADEIA DE FORNECIMENTO. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. INVASÃO DE TERRENOS ADJACENTES. CONHECIMENTO ANTERIOR À CONTRATAÇÃO. REEXAME DE FATOS, PROVAS E CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULAS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCC. SUBSTITUIÇÃO APÓS O PRAZO DE ENTREGA. TEMA 996/STJ. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 970/STJ. JUROS DE OBRA. RESSARCIMENTO. LEGITIMIDADE DAS FORNECEDORAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO. SÚMULA 7/STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A construtora e a incorporadora que participam diretamente do empreendimento integram a cadeia de fornecimento e respondem solidariamente pelos danos causados ao adquirente, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.

2. A alteração da conclusão do Tribunal de origem de que a invasão dos terrenos adjacentes era anterior à contratação, conhecida pelas fornecedoras e incapaz de caracterizar caso fortuito ou força maior demandaria o reexame de fatos, provas e cláusula contratual, providência vedada pelas Súmulas 5 e 7 do STJ.

3. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, faz cessar a incidência de indexador setorial representativo dos custos da construção civil. Aplicação do Tema 996 do STJ.

4. O atraso injustificado na entrega do imóvel gera prejuízo material presumido, decorrente da privação de seu uso, e enseja o pagamento de lucros cessantes independentemente da comprovação de que o adquirente pretendia alugá-lo.

5. A ausência de equivalência entre a multa moratória e o valor locativo do imóvel não autoriza, por si só, sua cumulação com os lucros cessantes. Reconhecido que estes, fixados em 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de atraso, proporcionam a reparação integral do prejuízo, deve ser afastada a multa moratória, a fim de evitar dupla indenização pelo mesmo inadimplemento. Aplicação do Tema 970 do STJ.

6. As fornecedoras possuem legitimidade para responder pelo ressarcimento dos juros de obra pagos após o término do prazo de entrega, pois a pretensão possui natureza indenizatória e decorre do atraso na conclusão do empreendimento, ainda que os encargos tenham sido cobrados pela instituição financeira.

7. A revisão da conclusão das instâncias ordinárias de que o adquirente comprovou o pagamento dos juros de obra exigiria novo exame dos documentos juntados aos autos, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ.

8. Recurso especial a que se dá parcial provimento.