Rescisão contratual C/C restituição de quantias pagas em promessa de compra e venda de imóvel

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS EM PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VALIDADE DA CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% EM PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de demonstração da vulneração dos dispositivos apontados, ante a insuficiência da mera alusão a artigos de lei federal sem a necessária argumentação, em relação ao art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 e ao art. 413 do Código Civil, com fundamento no art. 1.030, V, do CPC.

2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas, envolvendo promessa de compra e venda de imóvel e alegado vício de consentimento.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido para declarar a rescisão e condenar as rés à devolução integral do montante pago, com correção e juros, além de honorários advocatícios.

4. A Corte de origem reformou parcialmente para reconhecer a culpa da autora, fixar retenção de 30% dos valores pagos e sucumbência recíproca; os embargos de declaração foram rejeitados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há duas questões em discussão: (i) saber se é válida a cláusula contratual que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos em contrato submetido ao patrimônio de afetação celebrado na vigência da Lei n. 13.786/2018; e (ii) saber se é cabível a redução da cláusula penal com fundamento no art. 413 do Código Civil e o ajuste dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Ocorreu a ofensa ao art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, pois, em contrato celebrado sob patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, é válida a cláusula expressa que estabelece retenção de até 50% dos valores pagos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. O art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 autoriza, em contrato sob patrimônio de afetação e pactuação expressa, a retenção de até 50% dos valores pagos".

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, arts. 31-A, 31-B, 31-C, 31-D, 31-E e 31-F, art. 67-A, II e § 5º; CC, art. 413; CPC, art. 1.030, V.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 543; STJ, AgInt no REsp n. 2.110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024; STJ, AREsp n. 2.654.649/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025.