Alienação fiduciária de imóvel: notificação extrajudicial

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná que manteve a improcedência de ação de nulidade de ato jurídico, na qual a autora pleiteava a nulidade de procedimento extrajudicial decorrente de contrato de compra e venda de bem imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária.

2. A recorrente alega ofensa ao art. 26, § 1º, da Lei n. 9.514/1997, por ausência de nova notificação extrajudicial durante tratativas com o recorrido, e ao art. 27, caput e § 1º, da mesma lei, por não cumprimento dos prazos para realização dos leilões. Sustenta, ainda, que se configurou arrematação por preço vil.

3. O Tribunal de origem afirmou que o procedimento previsto no art. 26 da Lei n. 9.514/1997 foi devidamente observado e que a recorrente permaneceu inadimplente, mesmo após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. As questões em discussão são as seguintes: se houve violação dos procedimentos legais previstos na Lei n. 9.514/1997, especialmente quanto à necessidade de nova notificação extrajudicial após tratativas de acordo, cumprimento dos prazos para realização dos leilões, necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data do leilão extrajudicial.

5. Outra questão em discussão é se restou configurada arrematação por preço vil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. O Tribunal de origem afirmou que o procedimento de notificação extrajudicial foi cumprido e a revisão desta conclusão demanda revolvimento fático, esbarrando no óbice da Súmula n. 7 do STJ. Além disso, a recorrente não apresentou fundamentos suficientes para infirmar tal conclusão.

7. Quanto aos prazos para realização dos leilões, o acórdão recorrido considerou que não houve prejuízo à recorrente pela realização do primeiro leilão após o prazo de 30 dias, aplicando-se o entendimento do STJ de que a purga da mora é possível até a lavratura do auto de arrematação. Como a recorrente reconhece a ausência de prejuízo e não apresenta outro fundamento suficiente para afastar a conclusão do tribunal, o recurso não logra êxito. Quanto ao segundo leilão, deve ser realizado "nos quinze dias seguintes" e não após quinze dias (§ 1º do art. 27 da Lei n. 9.514/1997).

8. A necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data do leilão não era exigida antes da Lei n. 13.465/2017, conforme precedentes do STJ, não havendo nulidade no caso concreto.

9. Não se conhece do recurso especial no tocante à alegação de que se configurou arrematação por preço vil, quando as razões recursais não indicam qual dispositivo legal teria sido violado. Incidência da Súmula n. 284 do STF, por analogia.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso parcialmente conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: "1. O recurso especial não ultrapassa a barreira do conhecimento quando a tese recursal demanda o revolvimento de matéria fática (Súmula n. 7 do STJ) e quando a parte deixa de impugnar fundamento suficiente para manutenção do julgado (Súmula n. 283 do STF, por analogia). 2. O § 1º do art. 27 da Lei n. 9.514/1997 determina que o segundo leilão deve ser realizado "nos quinze dias seguintes" e não após quinze dias do primeiro leilão.

3. A intimação pessoal do devedor acerca da data do leilão não era exigida antes da Lei 13.465/2017. 4. A ausência de indicação do dispositivo legal violado caracteriza deficiência de fundamentação do recurso especial e atrai a aplicação, por analogia, da Súmula n. 284 do STF."

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, arts. 26, 27 e 39; Decreto-Lei n. 70/1966, art. 36.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.733.777/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 17/10/2023; STJ, AgInt no REsp n. 1.608.049/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/9/2024.