Compromisso de compra e venda: incorporação imobiliária

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONDOMÍNIO ESPECIAL HORIZONTAL DE CASAS (LEI 4.591/64). ALEGADA BURLA AO SISTEMA DE LOTEAMENTO URBANO PREVISTO NA LEI 6.766/79. NÃO CONFIGURAÇÃO. INCORPORADORA. RESPONSABILIDADE PELA CONSTRUÇÃO. ATRIBUIÇÃO AOS ADQUIRENTES DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. CUMPRIMENTO DOS REQUISITOS PREVISTOS NA LEI 4.591/64. RECURSO PROVIDO.

1. "O fato de a incorporadora não ficar responsável pela edificação direta das casas do condomínio não caracteriza, por si só, burla ao sistema de loteamento previsto na Lei 6.776/79. Ao contrário, o art. 29 da Lei 4.591/64 expressamente prevê essa possibilidade, permitindo ao incorporador, quando não for também construtor, escolher tão somente alienar as frações ideais, sem se compromissar com a execução direta da construção do empreendimento incorporado, de modo que esta poderá ser contratada, em separado, pela incorporadora ou pelos adquirentes do imóvel, com terceiro - o construtor. Nessas hipóteses, para que fique caracterizada a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, basta que o incorporador, no ato de incorporação, providencie, perante a autoridade administrativa competente, a aprovação de projeto de construção" (REsp 709.403/SP, Relator MINISTRO RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 6/12/2011, DJe de 10/2/2012).

2. No caso, conforme quadro fático delimitado pelas instâncias ordinárias, a incorporadora comprometeu-se com a venda de frações ideais, vinculando a construção das unidades, de responsabilidade dos adquirentes, a projeto aprovado pela municipalidade e registrado no cartório de imóveis, o que atende aos requisitos da Lei 4.591/64, não havendo que se falar em fraude à Lei 6.766/79 ou em nulidade do compromisso de compra e venda.

3. Recurso especial provido.