STJREsp 2.104.116
Condomínio edilício: alteração de fachada sem anuência unânime
Relator(a): João Otávio de Noronha
- Direito Civil
- Direito Imobiliário
- Condomínio edilício
- Alteração de fachada sem anuência unânime
- Proibição objetiva de modificação de fachada
Ementa
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA SEM ANUÊNCIA UNÂNIME. PROIBIÇÃO OBJETIVA DE MODIFICAÇÃO DE FACHADA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais que reformou a sentença para julgar improcedente a ação de obrigação de fazer.
2. A controvérsia trata de ação de obrigação de fazer para desfazer obra em cobertura que alterou a fachada do edifício sem unanimidade dos condôminos.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido para determinar a demolição da estrutura do telhado, restaurar a fachada original e fixar multa diária, além de condenar o réu em custas e honorários.
4. A Corte de origem julgou improcedente o pedido inicial por ausência de prejuízo estrutural ou estético relevante, manutenção das cores e aprovação municipal, invertendo os ônus.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. A questão em discussão consiste em saber se a vedação do art. 1.336, III, do Código Civil e do art. 10, § 2º, da Lei n. 4.591/1964 exige demonstração de prejuízo concreto ou se a proibição de alteração de fachada é objetiva e depende de anuência unânime dos condôminos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A vedação legal é objetiva: o condômino não pode alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, sendo indispensável a aquiescência unânime prevista no art. 10, § 2º, da Lei n. 4.591/1964.
7. A aprovação municipal não supre a ausência de unanimidade condominial.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso especial provido.
Tese de julgamento: "1. Aplica-se a proibição objetiva dos arts. 1.336, III, do Código Civil e 10, § 2º, da Lei n. 4.591/1964 para vedar alteração de fachada sem anuência unânime dos condôminos. 2. A aprovação municipal da obra não substitui a unanimidade condominial e não afasta a ilicitude da alteração de fachada".
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.336, III; Lei n. 4.591/1964, art. 10, § 2º.
Jurisprudência relevante citada: STJ; REsp n. 1.483.733/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/8/2015; STJ; AgInt no AREsp n. 1.630.196/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 21/9/2020.
Tese
"1. Aplica-se a proibição objetiva dos arts. 1.336, III, do Código Civil e 10, § 2º, da Lei n. 4.591/1964 para vedar alteração de fachada sem anuência unânime dos condôminos. 2. A aprovação municipal da obra não substitui a unanimidade condominial e não afasta a ilicitude da alteração de fachada".
Decisão
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/04/2026 a 22/04/2026, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Indexação
"A questão jurídica submetida a esta Corte é, portanto, de interpretação normativa: saber se o art. 1.336, III, do Código Civil exige, para a caracterização da ilicitude, a demonstração de prejuízo concreto à coletividade de condôminos, ou se a proibição é objetiva. O ponto não demanda reexame fático. A alteração de fachada é incontroversa. O que se discute é o alcance da norma diante de fato já assentado nas instâncias ordinárias".