Alienação fiduciária de bem imóvel: adimplemento substancial

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PREVALÊNCIA DA LEI N.º 9.514/1997.

I. CASO EM EXAME

1. O agravo interno. Agravo interno interposto por instituição financeira contra decisão monocrática que não conheceu de recurso especial, sob o fundamento de incidência das Súmulas 5 e 7/STJ, em controvérsia relativa a contrato de financiamento imobiliário com cláusula de alienação fiduciária em garantia, regido pela Lei n. 9.514/1997.

2. Fato relevante. Ação revisional de contrato de alienação fiduciária de imóvel, na qual devedores pleitearam, entre outros pedidos, o reconhecimento da teoria do adimplemento substancial como óbice à consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, após o pagamento de 56 das 60 parcelas pactuadas (93,33% do débito).

3. Decisões anteriores. Sentença de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos autorais. O Tribunal de Justiça estadual, em apelação, reconheceu a nulidade da sentença por ausência de fundamentação, aplicou a teoria do adimplemento substancial para obstar a consolidação da propriedade fiduciária e deu parcial provimento ao recurso dos devedores. No recurso especial, o credor alegou violação da Lei n. 9.514/1997 e divergência jurisprudencial, sustentando a inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial aos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel. A decisão monocrática não conheceu do recurso especial por suposta necessidade de reexame de prova e de cláusulas contratuais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em saber se a controvérsia relativa à aplicação da teoria do adimplemento substancial em contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, regulados pela Lei n. 9.514/1997, configura matéria exclusivamente de direito, apta a afastar os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ e permitir o conhecimento do recurso especial.

5. A questão em discussão consiste, ainda, em definir se, diante do regime especial da alienação fiduciária de bem imóvel, o pagamento de parcela expressiva do débito (93,33% da obrigação) tem o condão de afastar o procedimento de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário previsto no art. 26 da Lei n. 9.514/1997, à luz da teoria do adimplemento substancial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A controvérsia não recai sobre a extensão fática do adimplemento (percentual do débito já pago), dado como incontroverso pelas instâncias ordinárias, mas sobre a qualificação jurídica desse fato à luz da Lei n. 9.514/1997 e da teoria do adimplemento substancial, tratando-se, portanto, de matéria de direito, o que afasta a incidência da Súmula 7/STJ.

7. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.891.498/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.095), firmou entendimento no sentido de que, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, o inadimplemento do devedor, uma vez regularmente constituída a mora, submete-se ao procedimento específico da Lei n. 9.514/1997, afastando-se a aplicação de normas gerais, inclusive do Código de Defesa do Consumidor, e a incidência da teoria do adimplemento substancial como óbice à satisfação da garantia.

8. O art. 26, § 1º, da Lei n. 9.514/1997 autoriza a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário após o vencimento da dívida, "no todo ou em parte", e a regular a constituição em mora do devedor, sem restringir a medida ao inadimplemento total, exigindo, para a manutenção do contrato, a purgação da mora mediante pagamento integral das prestações vencidas e encargos.

9. A legislação especial que rege a alienação fiduciária de bem imóvel não condiciona a eficácia da garantia ao grau de adimplemento global do contrato, mas apenas à existência de inadimplemento e à constituição regular em mora, de modo que o pagamento substancial da dívida (adimplemento substancial) não afasta a mora nem impede a consolidação da propriedade fiduciária.

10. Ao aplicar a teoria do adimplemento substancial para impedir a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, mesmo diante de inadimplemento parcial e de mora regularmente constituída, o acórdão recorrido contrariou o art. 26 da Lei n. 9.514/1997 e divergiu da orientação consolidada da Segunda Seção do STJ, impondo-se a reforma do julgado.

11. Restabelecida a sentença de improcedência da ação revisional, impõe-se a inversão dos ônus sucumbenciais fixados no acórdão recorrido, com condenação da parte autora ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, nos termos definidos na sentença.

IV. DISPOSITIVO Agravo interno provido.