Associação de moradores: taxa de manutenção

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO. TEMAS 882/STJ E 492/STF. ÓBICES PROCESSUAIS (SÚMULAS 7, 83 E 211/STJ).

I. CASO EM EXAME

1. O recurso. Agravo interno contra decisão monocrática que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial, em ação de cobrança de taxa de manutenção por associação de moradores, com fundamento na ausência de prequestionamento (Súmula 211/STJ), na necessidade de revolvimento fático-probatório (Súmula 7/STJ) e na consonância do acórdão recorrido com a jurisprudência do STJ (Súmula 83/STJ), em alinhamento aos Temas 882/STJ e 492/STF. A agravante pretende afastar tais óbices para viabilizar o exame do mérito do recurso especial.

2. Fato relevante. O Tribunal de origem, em julgamento integrativo, reconheceu a exigibilidade das taxas apenas quanto aos lotes 02 e 03, adquiridos com averbação anterior, e afastou a cobrança dos demais, assentando a inexistência de adesão do morador e de registro imobiliário prévio em relação aos outros imóveis adquiridos pelo agravado.

3. As decisões anteriores. Foram opostos embargos de declaração na origem, com acolhimento parcial para delimitar a exigibilidade e integração da fundamentação, mantendo-se, ao final, a premissa fática de ausência de anuência e de registro prévio, aplicando-se a tese do Tema 492/STF quanto aos requisitos para a cotização.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há quatro questões em discussão: (i) saber se incide a Súmula 7/STJ, por exigir a pretensão recursal reexame das premissas fáticas fixadas quanto à ausência de anuência do morador e de registro imobiliário prévio; (ii) saber se há prequestionamento das teses de boa-fé objetiva e de enriquecimento sem causa, ou se incide a Súmula 211/STJ; (iii) saber se é aplicável o prequestionamento ficto do art. 1.025 do CPC sem a alegação, nas razões do recurso especial, de negativa de prestação jurisdicional (art. 1.022 do CPC); e (iv) saber se procede o distinguishing para afastar o Tema 882/STJ em favor do Tema 492/STF, em razão de lei municipal anterior, averbação em matrícula "mãe" e do advento da Lei n. 13.465/2017.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. O acórdão recorrido está em harmonia com o Tema 882/STJ, segundo o qual taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam não associados ou quem não anuiu, e com o Tema 492/STF, que condiciona a cotização à anuência do proprietário já possuidor ou ao prévio registro imobiliário da obrigação para novos adquirentes.

6. A Corte estadual consolidou premissa fática de inexistência de anuência do morador e de registro imobiliário prévio em relação à maioria dos lotes; a pretensão de reconhecer adesão ou obrigatoriedade com base em ciência da escritura, pagamentos pretéritos ou usufruto de serviços demanda reexame de provas, vedado pelo enunciado da Súmula 7/STJ.

7. As teses de violação da boa-fé objetiva e de enriquecimento sem causa não foram objeto de efetivo prequestionamento no acórdão recorrido, incidindo o óbice da Súmula 211/STJ.

8. O prequestionamento ficto do art. 1.025 do CPC não se aplica sem a alegação de negativa de prestação jurisdicional ou de violação ao art. 1.022 do CPC nas razões do recurso especial.

9. Não procede a tese de distinguishing fundada em lei municipal e em ônus registral na matrícula "mãe", porque o acórdão já aplicou as teses dos Temas 882/STJ e 492/STF ao caso concreto e fixou premissa fática de ausência de anuência e de registro prévio, inexistindo peculiaridade apta a afastar os precedentes.

IV. DISPOSITIVO Agravo interno improvido.