Compra e venda de imóvel: rescisão contratual

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PERDAS E DANOS. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL

1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais, na qual os autores, sucessores do adquirente original de um lote de terreno, alegaram que a vendedora não outorgou a escritura definitiva e alienou parte do imóvel a terceiros, gerando conflitos e necessidade de regularização. Requereram a transferência do domínio livre de pessoas e coisas ou, alternativamente, o desmembramento do terreno com indenização correspondente à metade vendida, além de custas e honorários.

2. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando a ré à restituição dos valores pagos pelo falecido, corrigidos desde cada desembolso e com juros de mora a partir da citação, afastando os pedidos de adjudicação, retenção de valores e indenização por danos morais. A oposição foi julgada procedente, excluindo o lote 06 da lide principal e reconhecendo a boa-fé dos opoentes, com fixação de sucumbência recíproca, custas e honorários cruzados.

3. O acórdão recorrido confirmou integralmente a sentença, anulando a rescisão unilateral por falta de prova do inadimplemento dos compradores originais, afastando a adjudicação ou desmembramento judicial do imóvel por inexistência de averbação administrativa prévia e matrícula individualizada, e mantendo a solução em perdas e danos consistente na restituição integral do que foi pago, além de afastar a indenização por dano moral por se tratar de mero aborrecimento.

4. A questão em discussão consiste em saber se houve violação aos dispositivos legais invocados pela parte recorrente, especialmente no que tange à validade da cláusula resolutiva contratual, à retenção das arras, à aplicação do art. 14 do Decreto-Lei 58/1937 e à aplicação de multa por litigância de má-fé sem contraditório prévio.

5. O acórdão recorrido está fundamentado em razões constitucionais e infraconstitucionais autônomas, sendo aplicável a Súmula 126/STJ, que impede o conhecimento do recurso especial quando não há interposição simultânea de recurso extraordinário.

6. A parte recorrente não demonstrou a vulneração aos dispositivos legais invocados, sendo que o Tribunal de origem aplicou as normas de forma fundamentada, reconhecendo a ausência de prova do inadimplemento contratual e a impossibilidade de adjudicação ou desmembramento do imóvel por falta de averbação administrativa prévia e matrícula individualizada.

7. A jurisprudência do STJ está consolidada no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente-vendedor, é devida a restituição integral das parcelas pagas pelo promitente-comprador, não sendo aplicável a teoria do adimplemento substancial.

8. A aplicação de multa por litigância de má-fé foi fundamentada e não violou as garantias processuais, considerando-se que não houve demonstração de erro material ou ausência de contraditório.

9. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.