Promessa de compra e venda de imóvel: distrato por iniciativa do comprador

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. LEI DO DISTRATO (LEI N. 13.786/2018) E ART. 67-A, § 5º, DA LEI Nº 4.591/1964. LIMITE MÁXIMO DE 50%. POSSIBILIDADE DE REDUÇÃO JUDICIAL. SÚMULAS N. 5, 7 E 83/STJ.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que não conheceu de recurso especial manejado em ação declaratória de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, decorrente de compromisso de compra e venda de imóvel, em que o Tribunal de origem, aplicando a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) e o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, admitiu a rescisão por iniciativa dos compradores com restituição dos valores adimplidos, autorizando a retenção de 20% a título de compensação de despesas administrativas.

2. O Tribunal de origem reconheceu a incidência da Lei nº 13.786/2018, assentou que o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 autoriza retenção de até 50% dos valores pagos, mas concluiu ser razoável, no caso concreto, a retenção de 20%, considerada a extensão dos pagamentos, o tempo de vigência contratual, a ausência de posse do imóvel pelos compradores e a possibilidade de recomercialização da unidade.

3. As Agravantes sustentam que a controvérsia seria exclusivamente de direito e defendem a aplicação literal do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, para autorizar, de forma automática, a retenção de 50% dos valores pagos, por se tratar de norma especial e posterior à legislação consumerista, pleiteando a reforma da decisão monocrática e o restabelecimento do percentual contratual de 50%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há duas questões em discussão: (i) saber se, em recurso especial, é possível revisar o percentual de retenção fixado pelo Tribunal de origem (20% dos valores pagos) para restabelecer cláusula contratual que prevê retenção de 50%, sem incidir nos óbices das Súmulas 5 e 7/STJ; e (ii) saber se o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, confere automaticamente ao incorporador o direito à retenção de 50% dos valores pagos em caso de distrato por iniciativa do comprador, ou se estabelece apenas limite máximo, sujeito ao controle judicial de razoabilidade e abusividade da cláusula penal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. O Tribunal de origem fixou o percentual de retenção em 20% com base na análise das provas e das peculiaridades do contrato, como o montante pago, o tempo de vigência, a ausência de imissão na posse pelos compradores e a possibilidade de recomercialização do imóvel, de modo que a alteração desse percentual demandaria reexame do conjunto fático-probatório e reinterpretação de cláusulas contratuais, providências vedadas em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7/STJ.

6. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, em casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, considera, em regra, razoável a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, mantendo como parâmetro de referência o percentual de 25% fixado em precedentes da Segunda Seção, de modo que o percentual de 20% definido pelo Tribunal de origem está em consonância com esse entendimento, atraindo a incidência da Súmula 83/STJ.

7. O art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, ao prever a possibilidade de retenção de até 50% dos valores pagos em incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, estabelece limite máximo (teto) e não percentual fixo ou mínimo, razão pela qual não confere direito automático à retenção de 50%, permanecendo a cláusula penal sujeita ao controle de abusividade pelo Poder Judiciário.

8. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a redução da cláusula penal mesmo em contratos firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, quando a penalidade se mostra manifestamente excessiva à luz das peculiaridades do caso concreto, em observância aos princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa, de modo que o acórdão recorrido, ao limitar a retenção a 20%, apenas exerceu legítimo controle jurisdicional da cláusula penal, sem violar a legislação federal.

IV. DISPOSITIVO Agravo interno improvido.