Garantia real: hipoteca

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. GARANTIA REAL. HIPOTECA. IMÓVEL. EFICÁCIA COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. INOPONIBILIDADE A TERCEIRO DE BOA-FÉ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu provimento a recurso especial para restabelecer sentença de improcedência em ação anulatória de hipoteca cumulada com cancelamento de averbação de garantia real, proposta por adquirente de imóvel cuja aquisição ocorreu sem prévio registro imobiliário.

2. A aquisição do imóvel foi formalizada por instrumento público sem ingresso no Cartório de Registro de Imóveis; posteriormente, gravou-se hipoteca regularmente registrada em favor de terceiro de boa-fé. O acórdão do Tribunal de origem aplicou a Súmula 84/STJ para tutelar o adquirente; embargos de declaração foram rejeitados. Em decisão singular no recurso especial, prevaleceu a eficácia da hipoteca registrada e foi restabelecida a sentença de improcedência.

3. Apelação provida no Tribunal de origem para reconhecer a proteção ao adquirente de boa-fé sem registro; embargos de declaração rejeitados; decisão monocrática no Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso especial para afirmar a inoponibilidade da aquisição não registrada ao credor hipotecário de boa-fé e restabelecer a improcedência dos pedidos anulatórios.

II. Questão em discussão

4. A questão em discussão consiste em saber se a escritura de compra e venda não registrada, ainda que anterior, é oponível ao credor hipotecário de boa-fé, titular de garantia real regularmente registrada, e se há negativa de prestação jurisdicional por ausência de enfrentamento de questões relevantes, inclusive quanto à alegada incidência da Súmula 7/STJ.

III. Razões de decidir

5. A propriedade imobiliária somente se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (CC, art. 1.245, § 1º), sendo, antes disso, direito obrigacional sem efeito erga omnes e, portanto, inoponível a terceiros.

6. A hipoteca regularmente constituída e registrada na matrícula prevalece em face de aquisição anterior não registrada, por ostentar eficácia real e publicidade registral, que asseguram proteção ao terceiro de boa-fé.

7. A aquisição sem registro, ainda que por escritura pública, não tem aptidão para infirmar a higidez da hipoteca constituída e anotada, sendo inoponível ao credor hipotecário que confiou no registro público e não tinha ciência da alienação.

8. Não há negativa de prestação jurisdicional: o acórdão integrativo enfrentou as questões essenciais e aplicou a jurisprudência desta Corte; não incide o óbice da Súmula 7/STJ.

IV. Dispositivo

9. Resultado do Julgamento: Agravo interno desprovido.