Contrato anterior à lei n. 13.786/2018: incorporação imobiliária

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESILIÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI N. 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO COMPROMISSÁRIO-COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA COMPROMISSÁRIA-VENDEDORA.

1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária, em conformidade ao artigo 32, §2º, da Lei n. 4.591/1964, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, anterior à Lei n. 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, como se constata da sua Súmula n. 543, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante.

2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber, o percentual de retenção de 25% dos valores pagos pelo compromissário-comprador, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.

3. Recurso especial a que se dá provimento.