Promessa de compra e venda de imóvel: regime de patrimônio de afetação

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. LIMITAÇÃO A 25%. PACTA SUNT SERVANDA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.

1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CYRELA MAGIKLZ CAMPINAS 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em demanda de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, na qual o Tribunal de Justiça de São Paulo reformou a sentença para limitar a retenção a 25% dos valores pagos e fixar honorários em 15% do valor da condenação.

2. O objetivo recursal consistiu em definir se (i) prevaleceria a retenção de 50% com base nos arts. 31-A, § 6º, e 32, § 2º, da Lei 4.591/1964, e no art. 67-A, § 5º, da Lei 13.786/2018; (ii) o princípio do pacta sunt servanda impediria a revisão da cláusula contratual; (iii) houve dissídio jurisprudencial apto a amparar a tese de validade da retenção de 50%; e (iv) a retenção seria proporcional por representar 13,71% do valor global do contrato.

3. A pretensão de afastar a conclusão do acórdão recorrido quanto a abusividade da cláusula e a limitação da retenção a 25% demandaria interpretação de cláusulas contratuais e reexame do conjunto fático-probatório, providências vedadas em recurso especial, à luz das Súmulas 5 e 7 do STJ.

4. O argumento de que a incidência do regime de patrimônio de afetação autorizaria a retenção de 50%, bem como a tese de proporcionalidade calcada no percentual de 13,71% do preço global, igualmente esbarraram na necessidade de revolvimento de provas e de cálculos, o que atrai os óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.

5. Inviável o conhecimento pela alínea c diante da ausência de cotejo analítico com demonstração de similitude fática estrita entre os paradigmas e o caso concreto, ademais prejudicado pelos mesmos óbices sumulares.

6. A majoração dos honorários advocatícios mostrou-se devida, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, ante o desprovimento do agravo.

7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. Honorários advocatícios majorados.