Loteamento urbano: condomínio atípico

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO URBANO. CONDOMÍNIO ATÍPICO. TAXA DE MANUTENÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

1. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.439.163/SP e do REsp n. 1.280.871/SP (Tema n. 882), processados sob o rito dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento de que, em regra, as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados, ficando ressalvadas as hipóteses em que houver anuência ao encargo.

2. A jurisprudência desta Corte também orienta que a manifestação de vontade de anuir ao encargo pode se perfectibilizar mediante contrato, por meio de adesão do proprietário aos termos constitutivos da associação de moradores, por intermédio de previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou, ainda, do depósito em cartório do contrato-padrão contendo as obrigações no registro de imóveis, entre outros (REsp n. 1.955.551/SP, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado aos 29/3/2022, DJe de 31/3/2022).

3. O Tribunal de origem consignou, com base no contexto probatório e na interpretação das cláusulas contratuais, que o estipulado no contrato, que prevê o rateio de despesas de caráter provisório até a assunção dos serviços de manutenção pelo Poder Público, não constitui instrumento apto a obrigar o adquirente a vincular-se a qualquer associação nem a empresa que venha a instituir cobranças permanentes de manutenção.

4. A pretensão recursal de reconhecer a existência de vínculo obrigacional contratual hábil a sustentar a cobrança das taxas de manutenção demanda o reexame da prova produzida, sobretudo quanto à efetiva prestação de serviços pelo Poder Público, e a reinterpretação da cláusula contratual relativa ao caráter provisório das taxas, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 5.Recurso especial não conhecido.