Despesas condominiais em imóvel novo: responsabilidade pelas cotas antes da entrega das chaves

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS EM IMÓVEL NOVO. RESPONSABILIDADE PELAS COTAS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferido em apelação cível, que negou provimento ao recurso e manteve a improcedência dos embargos à execução; decisão embargatória posterior rejeitou os embargos de declaração; aplicam-se o entendimento do Tema n. 886 do STJ e o óbice da Súmula n. 83 do STJ, com não conhecimento do dissídio por ausência de similitude e por paradigma monocrático.

2. A controvérsia diz respeito a embargos à execução em que se busca a ilegitimidade da vendedora para responder por cotas condominiais relativas à unidade 84, Torre 2, e o afastamento da execução em seu desfavor.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os embargos, manteve a legitimidade passiva da embargante e a exigibilidade das cotas anteriores à entrega das chaves, com honorários fixados em R$ 1.500,00.

4. A Corte de origem negou provimento à apelação e manteve integralmente a sentença, majorando honorários para R$ 2.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve violação ao 422 do Código Civil, à luz da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório, com atribuição das cotas aos adquirentes em razão do inadimplemento e retenção das chaves; (ii) saber se houve violação ao 1.336, I, do Código Civil, por definir a obrigação do condômino titular registral contribuir para as despesas; (iii) saber se houve violação ao 1.345 do Código Civil, por tratar da natureza propter rem e da responsabilidade do adquirente pelos débitos do alienante, independentemente da posse; e (iv) saber se há divergência jurisprudencial e se é inaplicável o Tema n. 886 do STJ ao caso concreto.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A responsabilidade pelas despesas condominiais transfere-se ao adquirente apenas a partir da posse efetiva, com a entrega das chaves; o acórdão recorrido está em consonância com a orientação do Tema n. 886 do STJ, razão pela qual incide a Súmula n. 83 do STJ e o recurso especial não comporta reforma. O argumento fundado no 422 do Código Civil não afasta o dever da vendedora de suportar as cotas enquanto retidas as chaves, pois a posse não foi transmitida. O dissídio alegado não é conhecido por ausência de similitude e por se apoiar em decisão monocrática, insuficiente para comprovar divergência apta.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso especial conhecido em parte e desprovido.

Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido se alinha ao Tema n. 886 do STJ, segundo o qual o adquirente responde por despesas condominiais apenas após a efetiva posse, com a entrega das chaves. 2. A retenção das chaves por inadimplemento do comprador não transfere, antes da posse, a responsabilidade pelas cotas condominiais ao adquirente, subsistindo a obrigação da vendedora."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422, 1.336 I, 1.345; CPC, art. 85 § 11º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 2095488/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 17/10/2024; STJ, AgInt no REsp n. 1846585/RO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 17/4/2024; STJ, REsp n. 1345331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 20/4/2015; STJ, Súmula n. 83.