STJREsp 2.145.208
Taxas de manutenção em loteamento fechado regular
Relator(a): Maria Isabel Gallotti
- Direito Civil
- Taxas de manutenção em loteamento fechado regular
- Associação de moradores
- Ausência de anuência
- Inexigibilidade
Ementa
DIREITO CIVIL. TAXAS DE MANUTENÇÃO EM LOTEAMENTO FECHADO REGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA. LEI 13.465/2017. TEMAS 882/STJ E 492/STF. INEXIGIBILIDADE.
1. A associação de moradores de loteamento urbano, regularmente constituído nos termos da Lei 6.766/1979, não pode cobrar taxas de manutenção de proprietário não associado ou que se tenha desassociado, conforme Tema 882/STJ e Tema 492/STF.
2. O princípio da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil) não tem o condão de ensejar, por si só, a superação do direito constitucionalmente assegurado de liberdade de associação, especialmente quando se trata de "condomínio de fato", constituído em parcelamento regular de terras, antes da vigência da Lei 13.465/2007. Nesta hipótese, não há área comum de uso exclusivo dos proprietários, mas vias públicas, embora de acesso controlado, sendo a prestação dos serviços públicos essenciais de responsabilidade do Estado, diretamente ou mediante concessão, custeada pelos proprietários, por meio de impostos, taxas e tarifas.
3. A entrada em vigor da Lei 13.465/2017 não autoriza, por si só, a cobrança de taxas de manutenção e conservação de proprietário não associado. Nos termos do decidido em caráter vinculante pelo STF, no julgamento do RE: 695911-SP, tal exigência somente pode ser feita aos proprietários de loteamentos instituídos antes da vigência referida lei, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, "desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis".
4. Hipótese em que não há anuência do proprietário não associado ao ato constitutivo da associação, nem antes nem após a referida Lei 13.465/2017, tampouco menção a registro do ato constitutivo da obrigação na matrícula do loteamento.
5. Recurso provido para declarar inexigível a cobrança aos não associados das taxas associativas.
Decisão
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, prosseguindo no julgamento, após o voto-vista regimental da relatora, dando provimento ao recurso especial, no que foi acompanhado pelos Ministros Antonio Carlos Ferreira, João Otávio de Noronha e Raul Araújo, em Sessão Virtual de 08/10/2026 a 15/10/2026, por unanimidade, dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti. Não participou do julgamento o Sr. Ministro Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG).