Contrato de compra e venda de imóvel: cláusula resolutiva expressa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. RESCISÃO POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. POSSIBILIDADE. ENCARGOS CONDOMINIAIS E IPTU. RESPONSABILIDADE ATRELADA À POSSE. TERMO FINAL. ENTREGA DAS CHAVES. SÚMULA 7/STJ.

I. HIPÓTESE EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão do TJ/PR que, em ação declaratória de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, reconheceu a possibilidade de resolução contratual por notificação extrajudicial e fixou como termo final da responsabilidade da adquirente pelos encargos do imóvel a data do recebimento da notificação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em decidir se o marco final da responsabilidade do adquirente pelos encargos condominiais e tributários relativos ao imóvel corresponde à data da rescisão contratual ou ao momento da efetiva perda da posse do bem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. É entendimento atual das Turmas que compõem a Segunda Seção do STJ que, nos contratos com cláusula resolutiva expressa, a resolução pode operar de pleno direito, mediante interpelação válida do devedor para constituição em mora (arts. 473 e 474 do Código Civil), não se exigindo, em regra, pronunciamento judicial prévio, sob pena de impor ônus excessivo ao credor e esvaziar a autonomia privada.

4. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU decorre da relação de gozo e fruição do bem, materializada pela imissão na posse, e não da mera titularidade formal ou da vigência do contrato.

5. A resolução do contrato não se confunde com a desconstituição da posse, que constitui situação fática e subsiste enquanto o adquirente detiver a disponibilidade do imóvel.

6. A mera notificação extrajudicial, embora apta a operar a resolução contratual quando válida em algumas situações, não interrompe, por si só, a responsabilidade pelos encargos do imóvel se o comprador permanece na posse, sob pena de violação à boa-fé objetiva e enriquecimento sem causa.

7. Hipótese em que o Tribunal de origem fixou como termo final da responsabilidade do adquirente pelos encargos condominiais a data em que o vendedor recebeu a notificação extrajudicial de rescisão contratual, pois considerou que este seria o marco do fim do contrato de compra e venda, quando o correto seria considerar o momento da efetiva devolução da posse ao vendedor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.