Loteamento irregular: alegada regularização posterior

CIVIL. LOTEAMENTO IRREGULAR. ALEGADA REGULARIZAÇÃO POSTERIOR. ASSOCIAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO. TESES FIRMADAS NOS RESPS 1.280.871/SP, 1.439.163/SP, TEMA 882/STJ E RE 695.911/SP. DISTINÇÃO EM RELAÇÃO A PARCELAMENTOS IRREGULARES DO SOLO. LEIS 6.766/79 E 13.465/17. CONDOMÍNIO DE FATO. INEXISTÊNCIA DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PÚBLICOS BÁSICOS. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. AÇÃO ORDINÁRIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO ESPECIAL.

I. As teses firmadas por ocasião dos julgamentos dos Recursos Especiais n. 1.280.871/SP e 1.439.163/SP, afetados ao rito dos recursos repetitivos sob o Tema n° 882/STJ ("As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram"), bem como do Recurso Extraordinário n° 695.911/SP, julgado com repercussão geral reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal, tiveram por substrato de fato loteamentos clássicos, em que o parcelamento do solo se deu nos moldes da Lei n° 6.766/79, alterada pela Lei nº 13.465/17.

II. Os loteamentos irregulares, comuns no Distrito Federal, são oriundos de parcelamentos de áreas públicas ou privadas, feitos à revelia da legislação de regência, em que as unidades, não dotadas de registro imobiliário individual, são desprovidas de acesso próprio à via pública e não há qualquer estrutura de saneamento, iluminação e demais serviços básicos fornecida pelo Poder Público, de modo que a prestação dos serviços públicos essenciais fica a cargo dos próprios posseiros, sob a forma de associação. Tais serviços seriam obrigatoriamente suportados pelo morador caso residisse em conformidade com o plano diretor nos termos da política de planejamento, parcelamento, uso e ocupação do solo urbano, prevista nos artigos 2°, IV, VI, 4°, III, a e b, da Lei n° 10.257/01.

III. Por não usufruir de tratamento jurídico equivalente ao Condomínio edilício, a cobrança das taxas de manutenção e conservação de loteamento irregular é possível mediante ajuizamento de ação de enriquecimento sem causa (ação in rem verso), sob o rito ordinário em face do morador não associado, comprovando-se o benefício auferido diretamente com os serviços prestados pela associação, bem como a proporcionalidade e razoabilidade dos valores cobrados.

IV. Hipótese em que o acórdão recorrido omitiu-se em examinar relevante alegação feita na apelação, e reiterada em embargos de declaração, de que o loteamento em causa, a despeito de irregular em sua origem, hoje está regularizado, encontrando-se integrado ao plano diretor da cidade, sendo dotado dos serviços públicos inerentes à tal condição, o que o faz se subsumir às teses consagradas nos julgamentos do Tema 882/STJ e RE 695.911/SP, julgado pelo STF sob o rito da repercussão geral.

V. Recurso especial a que se dá parcial provimento para que seja completada a prestação jurisdicional na origem.