Programa de arrendamento residencial (par): contrato de arrendamento quitado por cobertura securitária

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). LEI Nº 10.188/2001. CONTRATO DE ARRENDAMENTO QUITADO POR COBERTURA SECURITÁRIA. INADIMPLÊNCIA EXCLUSIVA DE COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE ATIVA E AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL DA ARRENDADORA. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL.

1. Trata-se de Recurso Especial interposto contra acórdão que manteve a procedência de ação de reintegração de posse ajuizada pela Empresa Pública Federal, com fundamento em inadimplemento de cotas condominiais, a despeito do reconhecimento de que o contrato de arrendamento residencial (PAR) fora integralmente quitado por cobertura securitária em razão do falecimento da arrendatária original.

2. Cinge-se a controvérsia a definir: (a) a legitimidade e o interesse da Caixa Econômica Federal para propor ação de reintegração de posse, com base no art. 9º da Lei nº 10.188/2001, quando a dívida remanescente se refere exclusivamente a cotas condominiais e o contrato de arrendamento já se encontra extinto pela quitação; (b) a competência da Justiça Federal para processar e julgar a referida demanda; e (c) a ocorrência de violação de normas processuais federais (arts. 411, III, 932, I, 933 e 938, § 3º, do CPC) pelo Tribunal de origem, ao desconsiderar documento de quitação não impugnado e ao não oportunizar à parte a sanação de vício probatório suscitado de ofício.

3. O art. 9º da Lei nº 10.188/2001 condiciona a caracterização do esbulho possessório e o consequente ajuizamento da ação de reintegração de posse ao "inadimplemento no arrendamento". Uma vez extinto o contrato de arrendamento pela quitação integral de suas obrigações principais, mediante cobertura securitária, cessa a relação jurídica de arrendamento entre o agente financeiro e o ocupante do imóvel.

4. A dívida de cotas condominiais, de natureza propter rem, constitui obrigação autônoma do possuidor ou proprietário perante o condomínio, não se confundindo com as obrigações do contrato de arrendamento. A extinção deste último afasta a legitimidade e o interesse processual da Caixa Econômica Federal para manejar a ação possessória, pois a posse do ocupante deixa de ser precária perante a instituição financeira e a titularidade do crédito condominial pertence exclusivamente ao condomínio.

5. A ausência de interesse da Empresa Pública Federal na causa, por versar sobre relação jurídica de direito privado entre o ocupante do imóvel e o condomínio, afasta a competência da Justiça Federal para o processamento e julgamento do feito, nos termos do art. 109, I, da Constituição Federal e da legislação correlata. Tratando-se de incompetência absoluta, matéria de ordem pública, pode ser conhecida a qualquer tempo e grau de jurisdição, inclusive de ofício, afastando-se o óbice da Súmula 211/STJ.

6. A análise da violação do art. 9º da Lei nº 10.188/2001 e da competência da Justiça Federal não demanda reexame fático-probatório, mas sim a revaloração jurídica dos fatos soberanamente delineados no acórdão recorrido, o que afasta a incidência da Súmula 7/STJ.

7. O Tribunal de origem, ao suscitar de ofício dúvida sobre a autenticidade de documento probatório (declaração de quitação) e a legitimidade de seu signatário, sem oportunizar à parte recorrente o saneamento do vício, conforme determinam os arts. 932, I, 933 e 938, § 3º, do Código de Processo Civil, incorreu em cerceamento de defesa e violação do princípio da não surpresa. Recurso Especial conhecido e provido para, reformando o acórdão recorrido, julgar extinto o processo, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil, em razão da ilegitimidade ativa e da ausência de interesse processual da recorrida.