Associação de moradores: loteamento de acesso controlado

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LOTEAMENTO DE ACESSO CONTROLADO. TAXA DE MANUTENÇÃO. OPONIBILIDADE A NOVOS ADQUIRENTES. REGISTRO DO ATO CONSTITUTIVO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. ART. 36-A DA LEI 6.766/1979. TEMA 492/STF. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO ADQUIRENTE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL.

I. CASO EM EXAME

1. O recurso. Agravo interno contra decisão monocrática que negou provimento a recurso especial interposto por associação de moradores em ação declaratória de inexigibilidade de débito referente à cobrança de taxa de manutenção em loteamento de acesso controlado.

2. Fato relevante. É incontroverso que o ato constitutivo da obrigação associativa foi registrado exclusivamente no Registro Civil de Pessoas Jurídicas, sem registro ou averbação na matrícula do imóvel. O adquirente manifestou adesão expressa em 03/02/2021, e a agravante pretende a exigibilidade de cotas pretéritas com fundamento em ciência inequívoca do adquirente.

3. As decisões anteriores. O Tribunal de origem limitou a inexigibilidade das cotas ao período anterior à adesão, reconhecendo a ausência de registro imobiliário do ato constitutivo e a natureza pessoal do encargo quanto aos períodos pretéritos. A decisão monocrática manteve o acórdão, e o agravo interno busca sua reforma e o sobrestamento em razão do Tema repetitivo 1.183/STJ.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há três questões em discussão: (i) saber se, à luz do art. 36-A da Lei 6.766/1979 e do Tema 492/STF, o registro do ato constitutivo exclusivamente no Registro Civil de Pessoas Jurídicas é suficiente para tornar exigível, perante novo adquirente, a taxa de manutenção relativa a período anterior à adesão; (ii) saber se a ciência inequívoca do adquirente supre a ausência de registro na matrícula do imóvel para conferir oponibilidade real do encargo a novos adquirentes; e (iii) saber se houve demonstração adequada de dissídio jurisprudencial e se é cabível o sobrestamento em razão do Tema repetitivo 1.183/STJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A oponibilidade da obrigação de taxa de manutenção a novos adquirentes exige registro do ato constitutivo no competente Registro de Imóveis, conforme o art. 36-A da Lei 6.766/1979 e a tese vinculante do Tema 492/STF, não bastando o registro no Registro Civil de Pessoas Jurídicas.

6. A publicidade registral civil não substitui a publicidade registral imobiliária, que vincula o encargo à coisa e o torna oponível erga omnes, inclusive a futuros adquirentes.

7. A ciência inequívoca do adquirente produz efeitos apenas pessoais e pode caracterizar adesão, mas não confere oponibilidade real do encargo para exigir cotas pretéritas anteriores à adesão, hipótese reservada à existência de registro na matrícula do imóvel.

8. Na espécie, ausente registro ou averbação do ato constitutivo na matrícula do imóvel e havendo adesão expressa apenas em 03/02/2021, é indevida a cobrança de cotas anteriores a essa data.

9. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado, por ausência de cotejo analítico e de similitude fática, e incide o óbice da Súmula 83/STJ, estando o acórdão recorrido em consonância com a orientação consolidada sobre a exigência registral para oponibilidade a novos adquirentes.

10. Inexiste motivo para sobrestamento pelo Tema repetitivo 1.183/STJ, que versa questão diversa (natureza propter rem ou pessoal para fins de penhora de bem de família). Ainda que reconhecida natureza propter rem, a oponibilidade a novos adquirentes depende do registro imobiliário do ato constitutivo.

IV. DISPOSITIVO Agravo interno improvido.