Locação não residencial (lei 8.245/93, art. 12): sub-rogação por dissolução de união estável em locaç

DIREITO CIVIL (LOCAÇÃO) E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL (LEI 8.245/93, ART. 12). SUB-ROGAÇÃO POR DISSOLUÇÃO DE UNIÃO ESTÁVEL EM LOCAÇ. ÃO RESIDENCIAL. INVIABILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL PARA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. ENTREGA DAS CHAVES. CONTRATO INTUITU PERSONAE. (SÚMULAS 5 E 7/STJ E 284/STF). AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Agravo interno contra decisão monocrática que não conheceu de recurso especial em demanda relativa a contrato de locação não residencial, na qual se pretende a incidência do art. 12, caput e § 1º, da Lei 8.245/1991 para operar sub-rogação da relação locatícia em favor de ocupante remanescente.

2. A parte agravante sustenta dissolução de união estável e suficiência da comunicação de desinteresse na continuidade da locação para transferir a posição contratual, com permanência de ocupantes e atividade empresarial no imóvel.

3. Instâncias ordinárias assentaram a natureza comercial da locação, o caráter intuitu personae da avença com necessidade de anuência do locador para alteração subjetiva e a inexistência de restituição da posse direta do imóvel, reformando a sentença para reconhecer responsabilidade dos locatários pelos débitos posteriores. A decisão monocrática aplicou os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ e 284/STF e não conheceu do recurso especial.

4. A questão em discussão consiste em saber se: i) o art. 12, caput e § 1º, da Lei 8.245/1991 incide em locação de natureza comercial, no contexto de dissolução de união estável, para operar sub-rogação em favor de quem permanece no imóvel; ii) a comunicação de desinteresse na continuidade da locação, sem restituição da posse direta mediante entrega das chaves, é suficiente para extinguir as obrigações dos locatários originários; e iii) o agravo interno é apto a afastar os óbices ao conhecimento do recurso especial decorrentes das Súmulas 5 e 7/STJ e 284/STF.

5. O art. 12 da Lei 8.245/1991 disciplina hipótese específica de locação residencial com possibilidade de continuidade da relação locatícia por dissolução de sociedade conjugal ou união estável; sua incidência pressupõe ruptura do vínculo familiar entre os locatários, o que não foi reconhecido pelas instâncias ordinárias, que assentaram a finalidade empresarial da locação, afastando a sub-rogação pretendida.

6. A avença possui natureza intuitu personae, vedando a alteração subjetiva do inquilino sem anuência do locador, pois a substituição do locatário não se impõe por simples comunicação unilateral, sobretudo quando sua presença foi elemento relevante para a formação do vínculo contratual inicial.

7. O encerramento da locação pressupõe a restituição da posse direta do imóvel ao locador, com a entrega das chaves e quitação dos aluguéis devidos, constituindo ato que formaliza a devolução e fixa o termo final das obrigações locatícias, não bastando a manifestação de desinteresse enquanto o bem permanece ocupado.

8. No mais, o acolhimento da pretensão recursal demandaria interpretação de cláusulas contratuais e reexame do conjunto fático-probatório, atraindo os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ. A deficiência de fundamentação quanto a dispositivos periféricos justifica a aplicação da Súmula 284/STF; mantida, pois, a decisão monocrática.

9. Agravo interno desprovido.