Compromisso de compra e venda de unidade imobiliária

AGRAVOS EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DISTRATO POR INICIATIVA DA PROMITENTE COMPRADORA. RECURSOS ESPECIAIS DE AMBAS AS PARTES JULGADOS EM CONJUNTO. RECURSO DA RÉ: PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PRETENSÃO DE MAJORAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. ARTS. 421, 421-A E 422 DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282/STF. NÃO CONHECIMENTO. RECURSO DA AUTORA: NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REEXAME FÁTICO. SÚMULA 7/STJ. JUROS DE MORA. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. CONTRATO POSTERIOR À LEI 13.786/2018. TEMA 1002/STJ INAPLICÁVEL. TERMO INICIAL NA CITAÇÃO.

1. O recurso especial da ré. A definição do percentual de retenção e a redução da cláusula penal por abusividade assentam-se nas circunstâncias concretas da causa. O acórdão recorrido, ponderando a natureza e a finalidade do negócio, reputou manifestamente abusiva a retenção de 50% e reduziu-a a 25% da quantia paga. A revisão desse percentual, para elevá-lo a 50% ou a 30%, exigiria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7/STJ.

2. O acórdão recorrido não afirmou estar o empreendimento submetido ao regime do patrimônio de afetação, e a aferição dessa premissa a partir da prova documental também esbarra na Súmula 7/STJ. Ademais, o art. 67-A, § 4º, da Lei n. 4.591/1964 autoriza a pena convencional "até o limite de 50%", de modo que não confere ao incorporador direito ao percentual máximo.

3. Os arts. 421, 421-A e 422 do Código Civil não foram objeto de deliberação pelo acórdão recorrido, e a ré não opôs embargos de declaração para suprir a lacuna. Incide o óbice da Súmula 282/STF. A divergência jurisprudencial não se caracteriza, ausente a similitude fática e o cotejo analítico.

4. O recurso especial da autora. Não há negativa de prestação jurisdicional. O acórdão recorrido, ratificado no julgamento dos embargos de declaração, enfrentou de forma fundamentada os pontos suscitados, notadamente o termo inicial dos juros de mora e os honorários advocatícios. Não se configuram as violações dos arts. 1.022, II, e 489, § 1º, do Código de Processo Civil.

5. A aferição da medida em que cada parte restou vencida ou vencedora, bem como a existência de sucumbência recíproca, demanda o reexame do acervo fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial pela Súmula 7/STJ.

6. O Tema 1002/STJ, ao fixar o trânsito em julgado como termo inicial dos juros de mora, delimitou seu alcance aos compromissos de compra e venda anteriores à Lei n. 13.786/2018. O contrato dos autos é posterior à lei (janeiro de 2021), de modo que a tese vinculante não incide. Tratando-se de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação.

7. Agravo da ré conhecido para não conhecer do recurso especial. Agravo da autora conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe provimento.