Incorporação imobiliária: inadimplemento da incorporadora

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. TRANSFERÊNCIA DO EMPREENDIMENTO A ASSOCIAÇÃO DE ADQUIRENTES. NULIDADE DA DOAÇÃO. NÃO CONFIGURAÇÃO A PARTIR DA MOLDURA FÁTICA ESTABELECIDA NA ORIGEM. REGULARIDADE REGISTRAL. AUTORIZAÇÃO JUDICIAL. NECESSIDADE DE REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO E DO INSTRUMENTO DE TRANSFERÊNCIA. SÚMULAS 5 E 7/STJ. SUB-ROGAÇÃO NAS OBRIGAÇÕES DA INCORPORADORA. ART. 31-F, § 11, DA LEI Nº 4.591/1964. ADQUIRENTE NÃO ADERENTE. SUCESSÃO INTEGRAL NÃO RECONHECIDA PELO TRIBUNAL ESTADUAL. DISTINGUISHING EM RELAÇÃO AO "CASO ENCOL". ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. POSTERIOR ALIENAÇÃO DA UNIDADE. AUSÊNCIA DE PREMISSAS FÁTICAS SUFICIENTES PARA RECONHECIMENTO DO LOCUPLETAMENTO. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

1. A alteração da conclusão do Tribunal estadual acerca da validade da transferência do empreendimento à associação de adquirentes, para reconhecer sua nulidade por ausência de autorização judicial ou inobservância das exigências registrais da Lei nº 4.591/1964, demandaria o exame da situação registral do empreendimento, das circunstâncias da transferência e do conteúdo do instrumento de doação, providências vedadas pelas Súmulas 5 e 7/STJ.

2. A previsão de sub-rogação constante do art. 31-F, § 11, da Lei nº 4.591/1964 deve ser interpretada em conjunto com as circunstâncias do caso concreto.

3. O Tribunal estadual concluiu, a partir das circunstâncias da transferência e do instrumento de doação, que a associação constituída para viabilizar a continuidade do empreendimento não assumiu as obrigações contratuais pretéritas da incorporadora perante adquirente não aderente. A alteração dessa conclusão encontra óbice nas Súmulas 5 e 7/STJ.

4. O distinguishing em relação aos precedentes do denominado "caso Encol" não conduz a conclusão diversa, pois a jurisprudência desta Corte distingue a inexistência de sub-rogação genérica nas obrigações da incorporadora da eventual responsabilidade decorrente de atos posteriormente praticados pela entidade responsável pela continuidade do empreendimento.

5. A configuração de enriquecimento sem causa decorrente da posterior alienação da unidade exigiria determinar o proveito econômico efetivamente obtido pela associação, sua destinação, as despesas relacionadas à conclusão do empreendimento e a existência de vantagem patrimonial sem causa jurídica correspondente ao empobrecimento da adquirente, circunstâncias não estabelecidas pelo acórdão recorrido e insuscetíveis de reexame em recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.

6. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.