Reconsideração: rescisão contratual e cláusula penal em promessa de compra e venda de imóvel

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA N. 182 DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL E CLÁUSULA PENAL EM PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PESSOA JURÍDICA. AUSÊNCIA DE VULNERABILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu de agravo em recurso especial por aplicação, por analogia, da Súmula n. 182 do STJ.

2. A controvérsia diz respeito a ação de rescisão contratual com restituição de quantia paga e tutela de urgência.

3. O Juízo de primeiro grau rescindiu os contratos por culpa exclusiva da autora, determinou a restituição com correção monetária, autorizou retenção nos termos da cláusula 5.6 e fixou honorários em 12% sobre o valor atualizado da causa.

4. A Corte de origem manteve a culpa exclusiva da autora e a cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, afastou retenção de tributos, IPTU, contribuições condominiais e afins, e minorou honorários para 10%; nos embargos de declaração, explicitou a base de cálculo da multa, mantendo a incidência sobre o valor atualizado do contrato, sem efeitos infringentes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se os fundamentos da decisão de admissibilidade foram devidamente impugnados; (ii) saber se houve violação dos arts. 2º, 3º e 29 do CPC diante da inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à pessoa jurídica, à luz da teoria finalista mitigada; (iii) saber se a cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato é manifestamente excessiva à luz do art. 413 do CC; (iv) saber se houve demonstração adequada de dissídio jurisprudencial; e (v) saber se incidem a multa do art. 1.021, § 4º, do CPC e a majoração de honorários recursais postulados em contrarrazões.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A impugnação apresentada no agravo em recurso especial foi considerada suficiente, afastando a incidência da Súmula n. 182 do STJ.

7. O Superior Tribunal de Justiça adota a teoria finalista mitigada para definir consumidor, desde que comprovada a hipossuficiência técnica ou fática perante o fornecedor. A vulnerabilidade, presumida no caso de pessoa física, deve ser comprovada específica e inequivocamente pela pessoa jurídica e aferida à luz das circunstâncias do caso concreto.

8. A revisão da conclusão de ausência de demonstração da vulnerabilidade da pessoa jurídica demanda o reexame do conjunto fático-probatório, medida vedada em recurso especial, diante do óbice da Súmula n. 7 do STJ.

9. A alegação de ser a cláusula penal manifestamente excessiva foi afastada pelo acórdão recorrido, e sua revisão esbarra nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

10. O dissídio não foi conhecido por ausência de indicação precisa do dispositivo de lei federal, aplicando-se, por analogia, a Súmula n. 284 do STF.

11. A multa do art. 1.021, § 4º, do CPC é incabível na espécie e não há majoração de honorários do art. 85, § 11, do CPC em sucessivos recursos no mesmo grau.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Agravo interno desprovido.

Tese de julgamento: "1. A impugnação suficiente no agravo em recurso especial afasta a incidência da Súmula n. 182 do STJ. 2. O Superior Tribunal de Justiça, em linha com a teoria finalista mitigada, reconhece a condição de consumidor àquele que demonstre hipossuficiência técnica ou fática perante o fornecedor; a vulnerabilidade, presumida para pessoas físicas, demanda comprovação específica e inequívoca quando se tratar de pessoa jurídica, aferida à luz das circunstâncias do caso concreto. 3. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a análise da controvérsia demanda o reexame de elementos de fato e de provas. 4. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a análise da controvérsia demanda a interpretação contratual e o reexame de provas. 5. A ausência de indicação do dispositivo legal controvertido inviabiliza o conhecimento do dissídio jurisprudencial, e atrai, por analogia, a aplicação da Súmula n. 284 do STF. 6. A multa do art. 1.021, § 4º, do CPC exige manifesta inadmissibilidade e não cabe majoração de honorários do art. 85, § 11, do CPC quando não instaurado novo grau recursal".

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º, 29; CC, art. 413; CPC, arts. 1.021, § 4º, 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5 e 7; STF, Súmula n. 284; STJ, REsp n. 1.975.128/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgados em 5/5/2026; STJ, AgInt no AREsp n. 2.120.664/MG, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/9/2022; STJ, AgInt no RMS n. 51.042/MG, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 28/3/2017.