Compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TEMA 1.095/STJ. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. INOVAÇÃO RECURSAL. ALEGAÇÕES CONSTITUCIONAIS.

I. CASO EM EXAME

1. O recurso. Agravo interno contra decisão monocrática que não conheceu de recurso especial interposto para reformar acórdão do Tribunal de origem em ação de rescisão contratual relativa a compromisso de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, proposta pelo adquirente.

2. Fato relevante. O acórdão recorrido aplicou o Código de Defesa do Consumidor, assentou a pontualidade dos pagamentos, reconheceu a inexistência de prova da constituição do devedor em mora e afastou a incidência da Lei nº 9.514/1997 e do Tema 1.095/STJ.

3. As decisões anteriores. Embargos de declaração na origem foram acolhidos em parte para ajustar o percentual de restituição das importâncias pagas. A decisão agravada não conheceu do recurso especial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a resolução de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, postulada pelo adquirente, deve observar o procedimento da Lei nº 9.514/1997 com afastamento do Código de Defesa do Consumidor, à luz do Tema 1.095/STJ, quando ausente comprovação de constituição regular em mora; (ii) saber se a revisão da conclusão do Tribunal de origem quanto à inexistência de mora e à pontualidade dos pagamentos demanda revolvimento de fatos e provas e interpretação de cláusulas contratuais, atraindo os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ; (iii) saber se há inovação recursal quando, em agravo interno, a parte sustenta tese incompatível com aquela deduzida no recurso especial e invoca precedentes não colacionados oportunamente; e (iv) saber se há vício de colegialidade na decisão monocrática de não conhecimento do recurso especial e se alegações de natureza constitucional são cognoscíveis na via especial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A aplicação do Tema 1.095/STJ pressupõe cumulativamente: (i) registro do contrato no cartório de imóveis; (ii) inadimplemento do devedor; e (iii) regular constituição em mora. Ausente a demonstração da mora, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC, afasta-se o procedimento especial da Lei nº 9.514/1997, podendo a resolução do contrato ocorrer pela legislação civil ou consumerista.

6. A aferição da constituição em mora resolve-se no plano fático-probatório e pode demandar interpretação de cláusulas contratuais. A pretensão de infirmar a premissa fixada pelo Tribunal de origem quanto à pontualidade dos pagamentos e à ausência de prova da mora encontra óbice nas Súmulas 5 e 7/STJ.

7. Configura indevida inovação recursal sustentar, no agravo interno, tese de inadimplemento antecipado que dispensaria a constituição em mora, incompatível com a tese deduzida no recurso especial, além de invocar precedentes não trazidos oportunamente.

8. Inexiste vício de colegialidade: o não conhecimento do recurso especial pelo relator subsume-se ao art. 255, § 4º, I, do RISTJ e ao art. 932, III, do CPC, sendo o agravo interno o instrumento próprio para levar a questão ao órgão colegiado, como efetivamente ocorrido.

9. Alegações de ofensa a dispositivos constitucionais não comportam exame na via do recurso especial, por serem de competência do Supremo Tribunal Federal (CF/1988, art. 102, III).

IV. DISPOSITIVO Agravo interno improvido.