Compromisso de compra e venda de imóvel: desistência do adquirente

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. INEXIGIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO DECORRENTE DA POSSE. NATUREZA REPARATÓRIA DA VERBA. LEI N. 13.786/2018. ART. 32-A, I, DA LEI N. 6.766/1979. MANUTENÇÃO DA NATUREZA JURÍDICA DO INSTITUTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DA PROMITENTE VENDEDORA. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA DO STJ. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA.

1. O ponto controvertido do agravo interno consiste em definir se, na resolução de compromisso de compra e venda de lote não edificado, é admissível a cobrança de taxa de fruição, ainda que o contrato tenha sido celebrado após a entrada em vigor da Lei n. 13.786/2018 e contenha previsão expressa nesse sentido.

2. A taxa de fruição possui natureza eminentemente reparatória e pressupõe a existência de efetivo proveito econômico decorrente da ocupação ou utilização do imóvel pelo adquirente.

3. Tratando-se de lote de terreno não edificado, a mera transmissão da posse direta não evidencia, por si só, fruição economicamente mensurável, pois a ausência de construções ou benfeitorias impede, em regra, sua utilização imediata para moradia ou exploração econômica.

4. A cobrança da taxa de fruição sobre terreno vago, sem demonstração de vantagem patrimonial auferida pelo adquirente, implicaria enriquecimento sem causa da promitente vendedora, especialmente quando já autorizada a retenção de parcela dos valores pagos para compensar os prejuízos decorrentes do desfazimento contratual.

5. A Lei n. 13.786/2018, ao introduzir o art. 32-A, I, na Lei n. 6.766/1979, disciplinou as deduções admissíveis na resolução do contrato por inadimplemento, sem, contudo, alterar a natureza jurídica reparatória da taxa de fruição ou dispensar a existência de efetivo gozo econômico do imóvel para justificar sua incidência.

6. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça afasta a cobrança de taxa de ocupação ou fruição quando o objeto da promessa de compra e venda consiste em lote não edificado, por inexistir enriquecimento do adquirente ou correspondente empobrecimento do vendedor (REsp n. 2.223.398/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 19/12/2025). Agravo interno improvido.