Legitimidade passiva, incidência do CDC e decadência/prescrição em vícios de construção

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA, INCIDÊNCIA DO CDC E DECADÊNCIA/PRESCRIÇÃO EM VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. OMISSÕES NO ACÓRDÃO. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E NEGAR-LHE PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial contra acórdão do Tribunal de origem que, em agravo de instrumento, manteve a decisão saneadora quanto à legitimidade passiva, à incidência, por ora, do CDC e ao não reconhecimento imediato da decadência, remetendo os temas à instrução.

2. A controvérsia diz respeito à manutenção da legitimidade passiva dos vendedores por supostos atos de incorporador, à aplicabilidade do CDC, à decadência/prescrição por vícios de construção e à ocorrência de omissões nos termos dos arts. 1.022 e 489 do CPC.

3. A Corte de origem rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva sob a teoria da asserção, reconheceu, por ora, a incidência do CDC diante de indícios de atividade econômica organizada, afastou o reconhecimento imediato da decadência em favor do exame do prazo prescricional do art. 205 do CC e supriu omissões sem efeitos modificativos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a legitimidade passiva pode ser mantida à luz dos arts. 29 e 30 da Lei n. 4.591/1964, diante de indícios de prática de atos de incorporação; (ii) saber se incide o art. 3º do CDC para caracterizar relação de consumo em razão de atividade econômica organizada; (iii) saber se se operou a decadência dos arts. 445 e 446 do CC e do art. 26, II, do CDC ou se prevalece o prazo prescricional decenal do art. 205 do CC para vícios de construção; e (iv) saber se houve ofensa aos arts. 1.022, I e II, e 489, § 1º, IV, do CPC por omissões e contradições no acórdão.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ porque o acórdão recorrido manteve a legitimidade passiva sob a teoria da asserção, em consonância com a jurisprudência desta Corte.

6. Incide a Súmula n. 7 do STJ porque a definição sobre a incidência do art. 3º do CDC demanda reexame do acervo fático-probatório relativo à existência de atividade econômica organizada.

7. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ porque a pretensão fundada em vícios de construção sujeita-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do CC, afastando-se, por ora, a decadência do art. 26 do CDC.

8. Não ocorreu a ofensa aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, I e II, do CPC, pois o Tribunal de origem supriu omissões e fundamentou adequadamente, remetendo os pontos dependentes de prova à instrução.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido mantém a legitimidade passiva sob a teoria da asserção. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a definição sobre a existência de relação de consumo exige o reexame do acervo fático-probatório. 3. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para reconhecer o prazo prescricional decenal do art. 205 do CC nas pretensões por vícios de construção. 4. Não ocorreu a ofensa aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, I e II, do CPC quando o acórdão supre omissões e fundamenta adequadamente, remetendo à instrução os pontos dependentes de prova".

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, arts. 29 e 30; CDC, arts. 3º e 26; CC, arts. 205, 445 e 446; CPC, arts. 85, § 11, 373, I, 489, § 1º, IV, e 1.022, I e II.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 83; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.760.178/RS, relator Ministro Antônio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgados em 30/3/2020; STJ, AgInt no AREsp n. 3.087.157/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 30/3/2026; STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 3.066.685/BA, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 22/6/2026; STJ, AgInt no AREsp n. 3.104.996/PR, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 4/5/2026; STJ, AgInt no AREsp n. 3.094.676/CE, relator Ministro Luís Carlos Gambogi, Quarta Turma, julgado em 15/6/2026; STJ, AREsp n. 3.098.219/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/5/2026.