Alienação fiduciária imobiliária e inaplicabilidade da súmula 308/STJ

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA IMOBILIÁRIA E INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER DO RECURSO ESPECIAL E DAR-LHE PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial contra decisão do tribunal de origem que inadmitiu o recurso especial por ausência de demonstração de violação aos arts. 22 da Lei n. 9.514/1997, 108, 533, 534 e 1.245 do CC, e pela incidência da Súmula n. 7 do STJ.

2. A controvérsia diz respeito à ação declaratória de nulidade de propriedade fiduciária cumulada com indenização por danos materiais e à suspensão de leilão extrajudicial.

3. A sentença julgou procedentes os pedidos para declarar nulas as constituições de propriedade fiduciária e as consolidações, confirmou a tutela e condenou solidariamente os réus ao pagamento de danos materiais.

4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, aplicou por analogia a Súmula 308 do STJ, assentou a desnecessidade de registro do compromisso e majorou os honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se o negócio de aquisição sem escritura pública e sem registro é ineficaz perante terceiros, à luz do art. 108 do CC; (ii) saber se a transferência da propriedade somente se aperfeiçoa com a transcrição/registro, tornando títulos particulares inoponíveis ao credor fiduciário, conforme arts. 533 e 534 do CC; (iii) saber se, até o registro do título translativo, o alienante permanece proprietário, legitimando a consolidação da propriedade fiduciária, segundo o art. 1.245 do CC; (iv) saber se a alienação fiduciária regularmente constituída e consolidada afasta, ainda por analogia, a Súmula 308 do STJ, nos termos do art. 22 da Lei n. 9.514/1997; e (v) saber se instrumentos particulares não registrados não produzem efeitos perante terceiros, à luz do art. 221 do CC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A Súmula 308/STJ, construída para hipóteses de hipoteca no âmbito do SFH, não se aplica, por analogia, à alienação fiduciária regida pelo SFI, pois há distinção estrutural entre hipoteca e fidúcia; tratando-se de venda a non domino, o negócio realizado pelo fiduciante é ineficaz perante o proprietário fiduciário.

7. O credor fiduciário é proprietário resolúvel, e a negociação de direitos pelo fiduciante sem anuência do credor (Lei n. 9.514/1997, art. 29) não afeta a garantia fiduciária registrada nem impede a consolidação da propriedade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. Não se aplica, por analogia, a Súmula n. 308 do STJ às garantias por alienação fiduciária regidas pelo SFI, dada a distinção em relação à hipoteca e a ineficácia da venda a non domino perante o proprietário fiduciário. 2. A transmissão de direitos sobre imóvel objeto de alienação fiduciária exige anuência expressa do credor fiduciário (Lei n. 9.514/1997, art. 29), preservando-se a prioridade registral e a consolidação da propriedade."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 108, 221, 533, 534, 1.245; Lei n. 9.514/1997, arts. 22, 29; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.130.141/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 1/4/2025; STJ, AgInt no REsp n. 1.702.163/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/10/2019; STJ, Súmula n. 308; STJ, EREsp n. 415.667/SP, relator Ministro Castro Filho, Segunda Seção, julgado em 26/5/2004.