Associação de moradores: cobrança de taxas de manutenção de proprietários não associados

Direito civil. Agravo interno. Associação de moradores. Cobrança de taxas de manutenção de proprietários não associados. Liberdade de associação. Ausência de adesão formal e de ônus real averbado. Incidência da Súmula 7/STJ.

I. Caso em exame

1. O recurso. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento a recurso especial voltado a reformar acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em juízo de retratação (art. 1.030, II, do CPC), julgou improcedente ação de cobrança de taxas associativas contra proprietários não associados.

2. Fato relevante. Acórdão estadual alinhado ao Tema 492 do STF e ao Tema 882 do STJ, concluindo pela inexigibilidade das taxas diante da ausência de adesão formal dos proprietários à associação e da inexistência de averbação do ônus real na matrícula do imóvel; contrato-padrão arquivado no loteamento considerado mera ciência da existência da entidade, sem manifestação inequívoca de vontade de se associar.

3. As alegações do agravante. Invocação de suposto erro na aplicação da Súmula 7/STJ, sob o argumento de caber revaloração jurídica do contrato-padrão; alegada divergência com o REsp 2.061.363/SP, no qual teria sido reconhecida a validade da cobrança em situação análoga.

II. Questão em discussão

4. A questão em discussão consiste em saber se é exigível a cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores em face de proprietários não associados, à luz da liberdade de associação, quando inexistem adesão formal inequívoca e averbação do ônus real na matrícula do imóvel.

5. A questão em discussão consiste, ainda, em saber se o exame do contrato-padrão pode ser qualificado como revaloração jurídica apta a afastar a incidência da Súmula 7/STJ, ou se demandaria reexame de fatos e provas fixados pelo acórdão de origem.

6. A questão em discussão consiste, por fim, em saber se há similitude fática e jurídica suficiente para aplicar o precedente do REsp 2.061.363/SP, ou se é caso de distinção que impede sua incidência.

III. Razões de decidir

7. Os Temas 492 do STF e 882 do STJ firmam que a liberdade de associação somente pode ser mitigada por ato de vontade inequívoco (adesão expressa) ou pela existência de ônus real devidamente registrado na matrícula do imóvel, condições que autorizam a exigibilidade das taxas de manutenção.

8. O acórdão estadual fixou moldura fática clara: inexistência de adesão formal; contrato-padrão tratado como mera ciência; ausência de averbação de obrigação na matrícula do imóvel, o que afasta a cobrança dos proprietários não associados.

9. A pretensão de afirmar que o contrato-padrão constituiu adesão formal demanda reexame do conjunto fático-probatório delineado pela instância ordinária, o que é vedado em recurso especial, conforme a Súmula 7/STJ.

10. O precedente invocado (REsp 2.061.363/SP) não se aplica por distinção: naquele caso, a revaloração jurídica foi possível porque as premissas fáticas estavam soberanamente delineadas de modo a dispensar reexame probatório; no caso concreto, alterar a conclusão do Tribunal de origem implicaria reinterpretar prova.

IV. Dispositivo Agravo interno improvido.