Rescisão de compromisso de compra e venda com alienação fiduciária

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. APLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/1997 SEM REGISTRO IMOBILIÁRIO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por extemporaneidade, por ausência de comprovação, no ato da interposição, de feriado local e suspensão de prazos, e por advertência de que embargos de declaração não interrompem ou suspendem o prazo recursal.

2. A controvérsia envolve ação de rescisão do compromisso de compra e venda de lote com cláusula de alienação fiduciária, com devolução das parcelas pagas e incidência do Código de Defesa do Consumidor.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou rescindido o contrato, determinando a restituição de 85% das parcelas pagas, com correção desde cada desembolso e juros a partir do trânsito em julgado, além de honorários de 10%.

4. A Corte de origem reformou parcialmente para majorar a retenção para 20%, manter a restituição em parcela única, afastar a Lei n. 9.514/1997 ante a ausência de registro imobiliário e aplicar o Código de Defesa do Consumidor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se o procedimento de consolidação da propriedade e leilão dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 foi indevidamente afastado; (ii) saber se a Lei n. 9.514/1997, por ser especial, prevalece sobre o Código de Defesa do Consumidor na hipótese de inadimplemento; (iii) saber se a ausência de registro impede a aplicação da lei especial entre as partes originárias; e (iv) saber se há divergência em precedentes do STJ quanto à aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A decisão afasta a intempestividade à luz da questão de ordem no AREsp 2638376/MG, aplicando a Lei n. 14.939/2024 para determinar a correção do vício formal quanto à comprovação de feriado local, e supera o óbice para analisar o mérito.

7. O registro imobiliário é requisito essencial para a constituição da propriedade fiduciária e para a incidência dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997; ausente o registro, não se aplica o procedimento de consolidação e leilão, incidindo as regras do Código Civil, do Código de Defesa do Consumidor e a Súmula n. 543 do STJ. Estando o acórdão recorrido conforme a jurisprudência desta Corte, incide a Súmula n. 83 do STJ, também impedindo o conhecimento pela alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo em recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência da Corte, o que obsta o conhecimento pela alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal. 2. Ausente o registro da alienação fiduciária (Lei n. 9.514/1997), não incidem os arts. 26 e 27, sendo inaplicável o procedimento de consolidação e leilão e aplicáveis o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e a Súmula n. 543 do STJ. 3. A Lei n. 14.939/2024 autoriza a correção do vício formal relativo à comprovação de feriado local, permitindo a reconsideração da intempestividade."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.003 § 6º, 85 §§ 11, 2º; Constituição Federal, art. 105 III a, c; Lei n. 9.514/1997, arts. 23, 26, 27.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 83, 543; STJ, REsp n. 2.135.500/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/11/2024.