Rescisão contratual: retenção

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO. CLÁUSULA PENAL DE 10% CONFORME LEI DO DISTRATO. AGRAVO INTERNO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno contra decisão monocrática que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial, por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ e por ausência de similitude fática para a alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal, cuja verificação demandaria reexame de fatos e provas.

2. A controvérsia diz respeito a apelação cível em ação de rescisão de contrato de compra e venda c/c restituição de valores, envolvendo taxa de fruição e retenção.

3. A Corte de origem fixou retenção de 20% dos valores pagos e afastou a taxa de fruição em lote não edificado, aplicando o Código de Defesa do Consumidor e a jurisprudência sobre contratos de adesão e vedação de enriquecimento sem causa, reformando parcialmente a sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há três questões em discussão: (i) saber se são inaplicáveis as Súmulas n. 5 e 7 do STJ por se tratar de matéria exclusivamente de direito atinente ao art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979; e (ii) saber se a cláusula penal de 10% reproduz o art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979, não viola o Código de Defesa do Consumidor e se a decisão agravada negou vigência à lei federal; e (iii) saber se há dissídio jurisprudencial com o AgInt no REsp n. 2106885/SP, com identidade fática e afastamento do óbice da Súmula n. 7 do STJ ao conhecimento pela alínea c.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. O art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979, incluído pela Lei n. 13.786/2018, autoriza a retenção de até 10% do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal e despesas administrativas, na hipótese de distrato por iniciativa ou culpa do comprador.

6. Na ausência de proporcionalidade contratual, que implique em abusividade, ou de circunstância apta a justificar a redução do percencual de retenção, deve prevalecer a condição pactuada no contrato celebrado sob a regência da Lei do Distrato.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7 . Agravo interno provido.

Tese de julgamento: "1. O art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979 autoriza a retenção de até 10% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal e despesas administrativas, não se configurando abusividade quando a cláusula apenas atende a prescrição legal."

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, II; CPC, art. 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada: STJ; REsp n. 2.108.369/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026.