Locação comercial: substituição de índice de reajuste (igp-m/ipca)

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL - SUBSTITUIÇÃO DE ÍNDICE DE REAJUSTE (IGP-M/IPCA). POSSIBILIDADE DE REVISÃO POR ONEROSIDADE EXCESSIVA NA PANDEMIA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de demonstração de violação a dispositivos legais e incidência da Súmula n. 7 do STJ.

2. A controvérsia envolve ação revisional de contrato de locação comercial em shopping center, visando substituir o IGP-M pelo IPCA por onerosidade excessiva decorrente da pandemia da COVID-19.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido para substituir o IGP-M pelo IPCA a partir de abril de 2021 até o término do contrato.

4. A Corte de origem negou provimento à apelação, mantendo integralmente a sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se estão presentes os requisitos para revisão contratual por onerosidade excessiva no período da pandemia; (ii) saber se a substituição do IGP-M pelo IPCA implica enriquecimento sem causa da locatária; (iii) saber se, em contratos de locação em shopping center, deve prevalecer a autonomia privada; e (iv) saber se houve desconsideração da presunção de paridade e simetria contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Incide a Súmula n. 7 do STJ, pois a pretensão recursal exige reexame do conjunto fático-probatório quanto à onerosidade excessiva, ao desequilíbrio contratual e à quebra da base objetiva do negócio.

7. A aferição de eventual afastamento da presunção de paridade do art. 421-A do CC e de ofensa à boa-fé objetiva do art. 422 do CC está vinculada ao contexto fático delineado pelo Tribunal de origem, insuscetível de revisão em recurso especial.

8. A possibilidade excepcional de substituir o índice de correção em locações, quando configurada alteração extraordinária e imprevisível das circunstâncias, está em consonância com a jurisprudência desta Corte, atraindo a incidência da Súmula n. 83 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Agravo em recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: 1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando o exame da onerosidade excessiva, do desequilíbrio contratual e da quebra da base objetiva demanda reavaliação de fatos e provas. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido está conforme a jurisprudência desta Corte que admite, em hipóteses excepcionais, a substituição do índice de correção em contratos de locação diante de alteração extraordinária e imprevisível das circunstâncias.

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.245/1991, art. 54; CC, arts. 421-A, 422 e 884; Lei n. 13.874/2019, arts. 1º, §§ 2º e 3º, III e VIII, e 2º, III; CF, art. 105, III, a; CPC, art. 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7 e 83; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.480.401/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 25/8/2025; STJ, REsp n. 2.032.878/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/4/2023.