Promessa de compra e venda de lote: indenização por benfeitorias

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA REGULARIDADE DA OBRA NA FASE DE CONHECIMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. DESCABIMENTO. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO POR VEDAÇÃO À REFORMATIO IN PEJUS. CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICE CONTRATUAL. EQUILÍBRIO ECONÔMICO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Nos termos do art. 34, § 1º, da Lei 6.766/79, a indenização por benfeitorias ou acessões pressupõe a sua regularidade. Conforme a jurisprudência desta Corte, a prova da regularidade da obra é condição para o reconhecimento do próprio direito à indenização (an debeatur), devendo ser produzida na fase de conhecimento, sendo descabida a sua postergação para a fase de liquidação de sentença, restrita à apuração do quantum debeatur. Necessidade de retorno dos autos à origem para novo julgamento deste capítulo.

2. A jurisprudência atual do STJ, firmada para contratos anteriores à Lei 13.786/2018, orienta que é indevida a taxa de ocupação (fruição) em caso de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a posse do terreno não proporciona vantagem econômica imediata equivalente a aluguel, nem a edificação superveniente gera empobrecimento à vendedora, que retomará o bem com as acessões (mediante indenização). Precedentes.

3. No caso concreto, havendo recurso exclusivo da promitente-vendedora visando à majoração da taxa e alteração do termo inicial, mantém-se a condenação fixada pelo Tribunal de origem (0,3% a partir do inadimplemento), por força da vedação à reformatio in pejus.

4. É lícita a determinação de que a restituição dos valores pagos pelo consumidor seja atualizada pelo mesmo índice previsto no contrato para o reajuste das parcelas (IGP-DI), visando à manutenção do equilíbrio contratual e à isonomia. A adoção de índice diverso do pactuado para a restituição implicaria enriquecimento sem causa do vendedor, que recebeu valores atualizados por índice mais expressivo e devolveria montante corroído por índice inferior. Ademais, a pretensão de alteração para índice diverso (INPC) esbarra na interpretação de cláusulas contratuais e no reexame fático-probatório (Súmulas 5 e 7/STJ).

5. Recurso especial parcialmente provido.