Compromisso de compra e venda de imóvel: distrato após a lei 13.786/2018

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO APÓS A LEI 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SUMULAS N. 5 E 7 DO STJ.

1. O Tribunal de origem prestou jurisdição adequada e suficiente, ao explicitar que a retenção de 25% dos valores pagos é suficiente para compensar os custos operacionais do desfazimento do negócio e que a Lei n. 13.786/2018 autoriza retenção de até 50%, mas não a impõe como regra, afastando a alegada omissão e, por consequência, a violação do art. 1.022 do CPC/2015.

2. Em relações de consumo, deve-se harmonizar a Lei n. 13.786/2018 com o Código de Defesa do Consumidor, prevalecendo este em caso de conflito, por sua natureza principiológica e por ser mais especial no plano fático, de modo que, à luz dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e da vedação ao enriquecimento sem causa, a jurisprudência desta Corte limita a retenção, em resoluções por culpa do comprador, ao teto de 25% dos valores pagos, com natureza indenizatória e cominatória.

3. O acórdão recorrido está alinhado ao entendimento consolidado no REsp n. 2.106.548/SP, segundo o qual, mesmo após a Lei n. 13.786/2018, em contratos de compra e venda de imóvel submetidos ao CDC, a soma dos descontos autorizados deve observar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, ressalvada a taxa de fruição nas hipóteses em que é devida, o que não se altera pela existência de patrimônio de afetação ou pela previsão legal de teto de 50% para a cláusula penal.

4. A Lei n. 13.786/2018, ao inserir o art. 67-A na Lei n. 4.591/1964, estabeleceu teto para a cláusula penal em caso de distrato em empreendimentos com patrimônio de afetação, mas não afastou o controle judicial de abusividade, inclusive quanto a percentuais previstos dentro do limite legal, sendo admitida a redução quando o percentual se revelar excessivo diante das circunstâncias do caso concreto, à luz do CDC.

5. A revisão, em recurso especial, do percentual de retenção fixado pelo Tribunal de origem demanda reexame do conjunto fático-probatório e interpretação das cláusulas contratuais (para aferir custos efetivos, riscos do negócio, peculiaridades da relação e equilíbrio econômico), o que é vedado nesta instância por força das Súmulas 5 e 7/STJ. Agravo interno improvido.