Promessa de compra e venda de lote com construção

PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE COM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO FIXADA EM 0,5% AO MÊS SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. TERMO INICIAL NA IMISSÃO NA POSSE. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. EXCEÇÃO LEGAL POR DESCONFORMIDADE TÉCNICA E AUSÊNCIA DE UTILIDADE. ARTS. 34, CAPUT, § 1º, DA LEI Nº 6.766/1979; ARTS. 884 E 1.219 DO CC/2002; ART. 1.029, § 1º, DO CPC/2015. SÚMULAS 7/STJ E 83/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. FALTA DE SIMILITUDE FÁTICA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de recurso especial em que se questiona: (a) a fixação de taxa de fruição em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a imissão na posse até a desocupação; (b) o afastamento da indenização por benfeitorias, em obra inacabada e irregular; (c) alegado enriquecimento sem causa na cumulação de retenção de 20% com taxa de fruição e não indenização das benfeitorias; e (d) dissídio jurisprudencial pela alínea c do art. 105, III, da CF.

2. O objetivo recursal é decidir se (i) é cabível a taxa de fruição, qual a sua base de cálculo e o termo inicial; (ii) há direito à indenização por benfeitorias, à luz dos arts. 34, caput, § 1º, da Lei nº 6.766/1979, 884 e 1.219 do CC/2002; (iii) a cumulação de retenção, fruição e não indenização configura enriquecimento sem causa; e (iv) está demonstrado o dissídio jurisprudencial específico, com similitude fática, nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC/2015.

3. A taxa de fruição incide como contrapartida pela ocupação do imóvel e tem natureza de alugueres, podendo ser cumulada com cláusula penal, adotando-se como termo inicial a imissão na posse e como base de cálculo o valor atualizado do contrato, quando constatada construção existente no lote e fruição econômica do bem.

4. Justifica-se tal conclusão porque (a) a indenização a título de aluguel durante o período de ocupação é decorrência natural da rescisão contratual, evitando enriquecimento sem causa (a fixação de indenização, a título de aluguel durante o tempo de ocupação do imóvel, é decorrência natural da rescisão do contrato - AR no REsp 1.179.783/MS); (b) a fruição tem natureza jurídica de alugueres e remunera a posse alheia (A indenização pelo tempo de fruição do imóvel (...) tem natureza jurídica de aluguéis (...) deve basear-se no valor de aluguel do imóvel - REsp 2.024.829/SC; por todo o período de ocupação do bem, desde a imissão na posse - AgInt no REsp 1.996.109/SP); (c) é inaplicável precedente que afasta a fruição quando se trata de "lote sem edificação", em virtude da distinção fática, havendo, no caso, construção erigida ainda que inacabada (REsp 1.936.470/SP); (d) as benfeitorias não são indenizáveis, por enquadramento na exceção legal do art. 34, § 1º, da Lei nº 6.766/1979, dada a desconformidade técnica, a ausência de projetos e acompanhamento profissional, e a falta de utilidade econômica, o que afasta também o art. 1.219 do CC/2002 e a vedação do art. 884 do CC/2002 no ponto; (e) a alegação de locupletamento por simulações contábeis demanda revaloração de prova econômica, o que é vedado pelo enunciado da Súmula nº 7/STJ (A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial); (f) o dissídio jurisprudencial não se configura sem cotejo analítico e similitude fática, exigidos pelo art. 1.029, § 1º, do CPC/2015, atraindo ainda o óbice da Súmula nº 83/STJ (Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida).

5. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido.