Compromisso de compra e venda de lote não edificado

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO. IRRETROATIVIDADE DA LEI 13.786/2018. COBRANÇA INDEVIDA.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno contra decisão monocrática que deu provimento a recurso especial da adquirente para afastar a taxa de fruição cobrada em razão da rescisão de compromisso de compra e venda de lote não edificado.

2. Fato relevante. Instrumento contratual celebrado em julho de 2017, anterior à vigência da Lei n. 13.786/2018. A agravante sustenta natureza indenizatória da taxa de fruição pela indisponibilidade do lote, existência de cláusula contratual específica, não confusão com multa compensatória, vedação ao enriquecimento sem causa e evolução legislativa e jurisprudencial para superar a distinção entre lote edificado e não edificado.

3. As decisões anteriores. A decisão agravada aplicou jurisprudência desta Corte para reconhecer a indevida cobrança de taxa de fruição/ocupação em desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado e destacou a impossibilidade de aplicação retroativa do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, introduzido pela Lei n. 13.786/2018.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em saber se deve ser mantida decisão que afastou a taxa de fruição/ocupação na rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, diante da ausência de proveito econômico imediato da posse do terreno nu.

5. Há duas questões em discussão: (i) saber se cláusula contratual prevendo a taxa de fruição autoriza sua cobrança sem demonstração de uso econômico efetivo do imóvel; e (ii) saber se a disciplina da Lei n. 13.786/2018 (art. 32-A da Lei n. 6.766/1979) pode ser aplicada a contrato celebrado antes de sua vigência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, no desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, é indevida a taxa de fruição/ocupação, por inexistir, em regra, proveito econômico imediato decorrente da posse de terreno nu.

7. A taxa de fruição possui natureza indenizatória e exige demonstração de utilidade econômica ou uso efetivo do bem pelo adquirente; ausência de prova de fruição impede a compensação ao vendedor.

8. A existência de cláusula contratual prevendo a cobrança não prevalece quando sua incidência contraria a boa-fé objetiva, a função reparatória da verba e a vedação ao enriquecimento sem causa, impondo-se suporte fático que comprove proveito econômico ou prejuízo indenizável decorrente da ocupação.

9. A Lei n. 13.786/2018 não se aplica retroativamente a contratos celebrados anteriormente à sua vigência, em observância à irretroatividade legal e à segurança jurídica.

10. A indisponibilidade temporária do lote para negociação com terceiros constitui risco próprio da dinâmica contratual e não configura, por si só, fruição indenizável do imóvel.

11. Precedentes específicos desta Corte, aplicáveis ao caso, reafirmam a indevida cobrança de taxa de fruição/ocupação em terreno não edificado, inclusive quando há posterior construção, não havendo fundamentos aptos a infirmar a decisão agravada.

IV. DISPOSITIVO Agravo interno improvido.